吳斯丹
白銀時代，房企業績嚴重分化，強者恒強。萬科雖然不再強調規模，但這條大船依然快速前行。
8月16日晚間，萬科發布了2015年中期報告，上半年實現營業收入502.7億元，同比增長22.72%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長0.77%。不過，由于合作項目較多，導致結算凈利率出現了較大下滑，跌至9.6%。
銷售方面，萬科上半年實現銷售金額1099.6億元，連續兩年成為國內唯一一家半年度銷售額破千億的房企。
在鞏固傳統業務的同時，萬科也在積極加大對物流地產、租賃公寓、教育、度假、養老等新型地產業務的探索與延伸。按照萬科總裁郁亮的設想，未來萬科希望培育更多的新業務，以萬億市值作為奮斗目標，從單一上市公司，轉向多業態、多上市平臺的控股集團。
凈利率跌破10%
行業競爭加劇，利潤率下滑已成共識，萬科也未能幸免。
根據萬科2015年中期報告，其上半年的營業收入雖然增長了22.72%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤并沒有實現同樣的大幅增長，僅僅同比增長了0.77%。
對此，萬科解釋稱，主要是因為當期結算的項目中，合作比例較高，少數股東損益占比大幅上升。
實際上，萬科在上半年實現凈利潤(含少數股東損益)67.9億元，同比增長23.6%。但在結算的項目中，合作方權益占比超過35%的項目超過20個，該等項目貢獻當期公司整體凈利潤(含少數股東損益)的47%。扣除少數股東損益后，歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元。
而上半年萬科歸屬于上市公司股東的結算凈利潤率較去年同期大幅下降，為9.60%。2014年同期的結算凈利率為14.09%。
從毛利率來看，上半年萬科房地產業務的結算毛利率為21.0%，與去年全年基本持平。
萬科董事會秘書譚華杰表示，近年來，地價占房價比例不斷上升，毛利率下降是行業趨勢。萬科正在努力推進各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩定，并通過節約費用，爭取凈利潤率有所上升。他同時表示，合作比例上升符合萬科的轉型方向；下半年隨著竣工結算量上升，預計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。
數據顯示，上半年萬科的開發節奏有所加快，實現新開工面積1011.9萬平方米，較去年同期增長5.2%；實現竣工面積517.2萬平方米，同比增長29.9%。萬科預計今年實際的開、竣工面積都有望超過年初計劃。
拿地同比漲九成
隨著樓市的逐漸回暖，萬科在上半年的銷售再度奪冠。
1~6月，萬科累計實現銷售面積902.6萬平方米，銷售金額1099.6億元，同比分別上升9.9%和9.0%。這也是繼2014年后，再度成為國內唯一半年度銷售突破千億的企業。
這得益于“3·30”新政帶來的樓市大反彈。今年一季度，全國商品住宅成交面積還是同比下降9.8%，但到第二季度，就已經變為同比上升14.8%，結束了自2014年年初以來的連續5個季度的下調。上半年全國商品住宅成交面積同比增長4.5%(2014年上半年同比下降7.8%)。
“短期來看，主要城市已經走出成交低谷，市場信心逐步回升，相對寬松的行業、貨幣政策也為市場復蘇提供了穩定基礎。”萬科總裁郁亮表示。
萬科對后市的看好也表現在拿地的積極性上。上半年，萬科新增加開發項目26個，總建筑面積為688.1萬平方米，其中按萬科權益計算的規劃建筑面積約507.5萬平方米，較2014年同期增長92.2%。
截至6月底，萬科規劃中項目的權益建筑面積合計3678.3萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建筑面積在報告期末合計約270.8萬平方米。
“白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，土地拿得多并不一定是財富。”郁亮表示，公司目前的項目資源足以支持兩年以上的開發需求，未來將繼續堅持審慎的投資策略，保持良好的投資質量。
穩健的財務為萬科后續的發展提供充足的準備。截至6月底，萬科持有貨幣資金446.1億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和237.7億元；凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產)為15.76%，繼續保持在行業較低水平。
上半年萬科一方面強化現金流管控，另一方面也聯合各類金融機構，積極進行金融創新。以前海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首只公募REITs。
“類似于REITs這樣的產品，有助于公司盤活存量資源，提高資金利用效率。”譚華杰表示，“未來公司轉型的方向之一，是由單一即售型不動產開發，轉向多種資產管理與價值提升，而金融將在促成這一轉型中起到關鍵性作用，‘金融化、重運營’是長期發展思路，公司會積極尋求和各類機構的合作機會，嘗試和探索證券化產品。”
加快轉型
萬科在做好傳統業務的同時，也在加大對物流地產、租賃公寓、教育、度假、養老等新型地產業務以及物業服務、建筑產業化等地產延伸業務方面的探索力度。
上半年，萬科物業明確了市場化發展方向，未來的新承接項目將大部分來自非萬科開發的樓盤，但原則上不承接與萬科存在直接競爭關系的在售項目。同時，萬科鼓勵物業通過并購與合作實現快速增長。為提高競爭力，萬科還將在物業業務中引入事業合伙人機制。
作為產業地產的組成部分，物流地產同樣是萬科重點布局的領域。上半年，萬科正式成立了萬科物流地產發展有限公司，目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地產項目。此外，據萬科方面透露，目前有10多個物流地產項目已經初步達成合作意向，未來有望陸續完成正式獲取。
萬科的出租公寓，已經建立“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬科驛”，已經基本完成從0到1的探索過程，建立起可復制的商業模式和同業競爭力。預計未來三年內，“萬科驛”將快速擴張到多個人口快速流入的城市，成為中國出租公寓行業的領跑品牌。
在今年5月的股東大會上，郁亮明確表示：“未來萬科希望培育更多的新業務，以萬億市值作為奮斗目標，從單一上市公司，轉向多業態、多上市平臺的控股集團。”