昨天，新江灣城一地塊再度成為市場的熱點，原來，上海市土地交易市場公布《關于中止楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊出讓活動的通知》，叫停即將于明天舉行的現場競價。

　　楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊東至江灣城路，南至殷高路規劃公共綠地，西至淞滬路公共綠地，北至國泓路清波路。土地面積13.2公頃，容積1.125，建筑面積14.85公頃。地塊起始總價40.1725億元，折合單價27053元/平方米。這也是今年以來起價較高的一幅宅地地塊，備受市場關注。

　　根據網上公告顯示，目前，這一地塊出讓已吸引30人領取申請書，有6人提交了競買保證金。為何突然中止出讓？“此次土地叫停不是因無人競標被迫中止，而是政府主動叫停。這不得不令人聯想到市領導最新表態。”上海中原研究咨詢部高級經理龔敏猜想道。

　　戶均247平方米 違背政府調控方向

　　上周，市委書記韓正在區縣、大口黨委書記季度工作會議中明確表示，上海作為一座特大型城市，房地產市場發展有自身特點，控制房價是重要調控目標。上海房價已經很高，如果不堅持調控，將影響到上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。同時，他指出必須堅定不移下決心減少經濟增長對房地產業的依賴。

　　韓正直言，當前，上海房地產市場有兩大結構性問題：辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。要抓緊研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整。

　　“新江灣城這一地塊建筑面積14.85萬平方米，而對住宅限定套數為600套，即平均單套面積247平方米。這與加大中小套型供應體量形成反差，平均247平方米已大大超過了中小戶型的范疇。”龔敏分析道，目前，新江灣城板塊住宅均價在4.6萬元/平方米。據預測，這一地塊單價有可能突破3.5萬元/平方米。高地價形成的對未來高房價的預期與政府下一步調控方向不一致，或許是該地塊叫停原因之一。

　　地價仍存普遍“虛高”現象

　　9月，申城樓市交出一份可喜的成績單。北京和深圳新建商品住宅成交面積環比分別減少7.4%和29.1%，而上海和廣州成交環比增加13.6%和8.2%。

　　受申城樓市良好表現，本月初，上海兩幅土地以高溢價率出讓。新城5.18億元競得青浦區盈浦街道城中南路東側地塊，溢價191%，樓板價16974元/平方米；松江區泗涇鎮SJSB0003單元05-04號地塊被同濟23.10億元拿下，溢價71.1%，樓板價20531元/平方米。

　　龔敏分析道，按照市場周邊項目價格進行評估預測，青浦區這一地塊最高價格約1.2萬元/平方米，而松江區這一地塊最高價格約1.65萬元/平方米，但最終兩幅土地價格遠超過市場地價，可見地價存在“虛高”現象。

　　調整利于房價調控

　　對新江灣城地塊緊急叫停，上海市土地交易市場解釋道，因出讓地塊開發建設條件需進一步完善，決定中止楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊出讓。待相關開發建設條件調整后，出讓人將于近日發布補充公告恢復此次交易活動。

　　“該地塊本身條件也相當不錯，低容積率，周邊有軌道交通和學校等相關配套。加上近期一線市場土地供應稀缺，開發商買地溢價率普遍較高，對這幅地塊競價的熱情會更高。據預測，該地塊的出讓溢價率有望超過60%。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進猜測道，有關部門中止此次土地出讓后，會對一些出讓的條件進行修改。比如加大保障房配建的比例，從5%的水平調高到10%的水平等，可降低土地出讓溢價率；另一種重新規劃的可能是，增加容積率等方面進行調整，有利于房價調控。

　　與此同時，日前剛組建的上海市住建委表示，上海將繼續堅決執行住房限購、差別化住房稅收、信貸等政策措施，加大市場監測，防止炒作，促進本市房地產市場平穩健康發展。(記者 楊玉紅)