房屋問題，稱得上是香港最大難題之一，一直以來都深深困擾社會。最近團結香港基金提出一個辦法，可望爭取長治久安，就是實現全港市民八成置業的目標。

 

　　化解「有」與「無」矛盾

 

　　社會要穩定，既不能太多人無家可歸，亦不能太多人屬於「無」（have-not）。一個社會，當大多數人屬於「有」（have），都是有產階級，自然就會穩定和諧。反過來，當大多數人感覺落後了（lag be-hind），矛盾自然會多。古今中外皆然。在香港，房屋就是「有」與「無」的一大象徵。近年，樓價大幅飆升，且居高不下，導致「有」者愈富、「無」者難有，社會上的對立矛盾加劇擴大。通過增加置業比率，來提高「有」的人口比例，就可望針對化解相關深層次矛盾。

 

　　穩定現在及未來

 

　　惟有人人皆「有」，才是真真正正同坐一條船；與此同時，還會人人一心，希望這條船能夠穩定航行，不希望它沉下去。事實上，對於未曾上船、或無法上船的「無」來說，「同舟共濟」四字又何來適用？更莫說可能滋長負面情緒。

 

　　「有」寡「無」眾，確實容易催生民粹思維，繼而阻礙進步發展，這尤其見諸民主社會。環顧世界，中產愈多的民主地區，社會愈是穩定繁榮，例如北歐、澳紐等地；然而，不少發展中地區，好像東南亞、拉丁美洲之類，即使實現民主，經濟社會發展大多未如人意。背後主因，就是「有」者佔多的，大多數人都將精力集中在創造財富，好使「有」者愈有；惟「無」者佔多的，主流民意會重視分享財富多於創造財富，甚至衍生出仇富、劫富的意識形態，這難免窒礙經濟社會向前發展。

 

　　在香港，藉提高置業率來爭取人人皆「有」，實乃穩定社會的治理戰略，方向肯定是正確的，亦是值得研究貫徹的。

 

　　防範系統風險

 

　　不過，歷史教訓我們，這個戰略不易實行，搞不好的話，非但無法由「無」變「有」，更可能由「無」變「負」。這里所說的，就是樓市一旦崩塌的話，好像金融風暴時的香港和次按危機時的美國，有資產者皆恐淪為負資產，屆時「負」者比「無」和「有」的還要多，則不論經濟抑或社會都難言穩定了。

 

　　的確，現在本港樓市位高勢危，加上美國即將加息，接下來向下調整的機會與幅度均不會小，在此情況下談鼓勵置業或許不合時宜。

 

　　然而，必須留意的是，提高置業率是一項長遠戰略，絕對不能以短期政策觀之。而事實上，不論是基於當前市況，抑或考慮八成置業目標根本無法一步達致，這個戰略本來就須循序漸進實行，不應該亦不能夠操之過急。

 

　　八成置業乃戰略目標，實踐過程還須趨利避害。當中第一條，就是必須防範可能涉及的系統性風險。過去短短十數年間，地球上便爆發了多宗樓市危機，我們實應汲取前車之鑒。首先，就是置業者和金融機構都不能過度槓桿化，其次，就是政府當局不能過分擔保，以免對金融體系及公共財政構成風險危機。

 

　　呵護樓市持續健康發展，乃八成置業的必要基礎。

 

　　確保財政土地用得其所

 

　　第二條，是確保公共資源用得其所。八成置業既是長治久安的宏大戰略，即使動用公帑加以引導亦不為過；然而，究竟這額外涉及多少公帑，才可達到目標？這一定要先行計算清楚。如果，將來把更多土地撥作資助房屋出售，而非推出市場拍賣投標，則政府收入損失多少、財政支出增加多少？如果，更進一步地重推低息或零息的置業貸款計劃之類，又會涉及多少開支以至撥備，會否出現港版的美國兩房（房利美和房地美）？

 

　　此外，要達致八成置業目標，即意味著應集中幫助社會上較有經濟能力的首八成人口，而非最低層的兩成人口，也就是說支持政策應該集中到小康中產，尤其是「高不成私樓、低不就居屋」的一群。當然，公屋之中的富戶不少，以收入計算可能屬於該首八成人口，但論到政策公平及優先次序卻非首輪幫助對象，更遑論從道理上言，實應施以懲罰性而非鼓勵性甚至資助性的措施，來鼓勵他們騰空公屋予其他真正有需要人士。八成置業目標既是長遠工程，正受惠福利政策的公屋富戶斷不宜作為首要資助對象。

 

　　公共資源除了財政方面，亦包括香港每一寸土地資源。八成置業的一大前提，就是必須提供足夠的土地及房屋供應，這涉及住屋的「量」；更多房屋供應，也變相增加了人均居住面積，即可帶來居住環境的「質」的提升。填海之餘，郊野公園以至綠化地帶，又是否完全神聖不可侵犯？這有待社會更加積極地尋求共識，尤其是從中取得平衡。誠然，綠化環境亦涉及居住的「質」，密度過高無疑會構成心理上及生理上的影響；不過，究竟日常住寬敞一點較好，抑或終日蝸居斗室偶然才出外舒展較佳？要明白，適當地開發郊野公園，特別是開發保育價值不高的綠化地帶，並不代表郊野永遠消失，更不代表香港人從此要飲海水，現時輿論的某些以偏概全和誇張失實的說法，實在無法令社會各界理性客觀地討論問題。

 

　　最後，還有一點必須補充，如前所述，有樓無樓確是「有」與「無」的一大象徵，尤其見諸今日香港，惟除了資產，收入同時亦是重要指標，有關方面絕對不能忽視。

 

　　總的來說，八成置業目標是個穩定社會的上佳戰略，長遠而言只要能夠穩步推進，小心規避和管理可能涉及的風險，全港市民相信一定樂見其成。