上周末，國家統計局發布了最新房地產行業數據并進行了解讀，前11月房地產開發投資增速下滑，再創新低，新開工面積跌幅再度擴大，而銷售指標依然表現良好。在行業政策面資金面持續保持寬松，一、二線銷售表現持續向好，年末房企沖刺業績的行業背景下，本月各指標表現基本都在市場意料之中。

　　但引人注意的是，本次解讀中有一項數據特別值得關注：重點40城銷售面積全國占比40%，開發投資全國占比為54%。在本次數據解讀中，國家統計局首次公開公布了重點、非重點城市實際銷售增速：「1至11月份40個重點城市商品房銷售面積增長10.1%，增速比1至10月份提高0.9個百分點；非重點城市銷售面積增長5.7%，增速回落0.3個百分點。」據此可測算出前11月重點城市的銷售占比約為40%，4.32億平方米，較前10月提升了大約1個百分點。

　　重點與非重點城市差距拉大

　　對比人口、經濟數據，40座重點城市人口約占全國人口總量的27%，GDP貢獻約為全國的39%，卻貢獻了超過六成的房地產銷售量，單城市銷量遠遠高於非重點城市，投資價值可見一斑。考慮房價因素，重點、非重點城市之間的房地產銷售差距還會更大。

　　對比目前的實際投資比例來看，重點城市的投資規模占比為54%，較銷售面積占比高了14個百分點，似乎已經是投資過熱，但考慮到重點城市住宅均價已普遍超過全國均價1.5倍以上，40%的銷售面積占比對應的應是60%以上的銷售金額占比，以此來看重點城市仍有極大的投資潛力可挖。

　　再聯繫到目前市場實際，諸如城市間庫存壓力差異，土地「有供有限」的施政思路，開發商的投資態度等現象來看，我們認為在投資收益總量不對等、庫存去化速度不對等、利潤風險水準不對等、供應需求規模不對等的情況下，重點、非重點城市的土地市場熱度差異仍會持續下去。因此對於房企而言，在目前招拍掛市場烈火烹油的景況中，相比競價拿地，收併購區位不錯的「爛尾」項目或是更佳的投資選擇。

　　引導中小城市購房積極性

　　在銷售方面，針對城市之間的不平衡，我們認為政策上一方面應繼續引導中小城市購房積極性，再鼓勵農民在中小城市置業，通過制度改革促進中小城市本地城鎮化之外，更應從根本上加強中小城市的宜居性，加強交通、醫療等基建建設力度，提升行政效率，并為中小城市導入更多相適宜的工作崗位。另一方面對於重點城市，也應繼續加大資金支持力度來保障民生改善，加強保障房、廉租房的政策支持力度，譬如上海的公積金ABS試點，應加快推動這一風險較小、且有利於不同城市之間公積金池水資金流動的利好舉措。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇

　　(逢周二刊出)