中央经济工作会议提出满足农民工购房需求，建购租并举制度

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

　　化解房地产库存成为2016年经济工作的五大任务之一，也让外界对房地产市场的发展平添信心。专家指出，此次中央定调“去库存”，可谓指明了未来房地产市场平稳发展的关键问题。而在“去库存”基调下的诸多具体举措，也将推动房地产行业转型，为经济发展增添新的动力。

　　路径1

　　农民工购房租房需落实配套政策

　　中央经济工作会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　“房地产库存量大是产能过剩的重要表现，尤其表现在三四线城市房子过剩。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示，不少城市商品房库存量大，去化周期高达四五年之多，需要化解可能出现的税收、财政、金融、就业的风险。

　　事实上，目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况差异也较大。

　　中国指数研究院最新报告通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。

　　“镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑强，存在发展机遇。”报告分析道。

　　“加快农民工市民化”作为去库存的策略成为此次会议最受关注的表述之一。上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，要想更好更快地去库存，鼓励农民进城定居，确实是一个路径。

　　杨红旭指出，近几年在三、四线城市当中，约有三四成的购房需求确实来自于周边中小城镇和农村。如果在信贷、税收和宅基地流转（或质押）方面加大政策支持力度，确实能释放出较大规模的刚性需求，有利于促进三、四线城市去库存。

　　事实上，在落实户籍制度改革方案方面，中央经济工作会议已经明确提出：允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱认为，中央不仅要有政策方向，更要让配套政策尽快落实，比如说将农民工纳入公积金缴纳体系、个别城市对农民工购房给予税费优惠等。以上政策一旦实施，对增加有效需求、推动楼市中长期稳定有较大作用。

　　路径2

　　打通保障房与商品房之间通道

　　在明确深化住房制度改革方向上，中央经济工作会议提出，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。与此同时，会议还提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”预测，未来5年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米以商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。

　　中指院报告分析，政策调整将有助于市场需求持续释放，二孩政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提高为主的改善型住房需求将稳步增加。

　　“化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。”《人民日报》援引国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲的观点指出，中央经济工作会议无疑给楼市去库存开出了一张“近期与远期统筹结合、供给与需求双向发力、多措并举”的药方。

　　打通供需通道是消化库存的“另一条腿”。任兴洲认为，目前我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，包括棚改在内的住房保障政策也应适时调整和转型，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。

　　“在高库存城市，通过货币化安置方式，以商品房库存来解决非常现实。现在很多地方楼市去库存压力很大，再建实物保障房，实际上是给市场加压，不如盘活存量资源。”任兴洲说。

　　杨红旭则认为，将农民工纳入公租房等住房保障体系理所应当。公告中提到的“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”，是近些年来政府首次提到“鼓励投资购买商品房”。未来不排除出台优惠措施推动住房租赁市场涌现出一批以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　分析

　　325个字论述房地产“去库存”

　　近期，决策层多次提及房地产“去库存”，引发各界关注。11月10日，中央财经领导小组会议提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议又提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　中央经济工作会议则以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述。作为规格最高的年度经济会议，每年的中央经济工作会议历来被视作第二年宏观经济政策最权威的风向标。相较去年中央经济工作会议只字未提房地产，今年史无前例的325个字的篇幅论述房地产去库存的重要性与主要着力方向。

　　国家统计局的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米。

　　“如果在目前的建设基础上，每年再增加10%的供给，未来5年，商品住宅的总供给将高达88.2亿平方米，去库存压力可想而知。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

　　中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》显示，截至目前，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一在接受媒体采访时指出，虽然2015年全国商品房成交量有望接近甚至超过2013年的最高水平，但2011年以来的5年中几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。

　　■连线

　　合富房地产经济研究院院长龙斌：

　　明年房地产政策或继续宽松

　　本次中央经济工作会议明确要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略。而尤其值得注意的是，会议提出“要取消过时的限制性措施”。这让外界普遍预期2016年的房地产市场将迎来持续且较为宽松的政策。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，2016年房地产政策去库存是主旋律，拉动房地产开发投资是主要任务。总体来看，2015年房地产宽松的政策在明年应该会继续保持，甚至会采取更有力度、更为宽松的措施。

　　“例如按揭贷款利息抵扣个税、首套普通住房首付比例继续下调、鼓励农民进城买房、放宽户籍限制、鼓励购房入户、打通房企上市融资发行债券渠道、推进公积金或房贷证券化、继续回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房、购房税费减免等政策都很有机会出台。”龙斌说。

　　但龙斌强调，从去库存的背景来看，2016年不同城市的政策宽松程度也会有所不同。二三四线城市直接受惠，一线城市政策全面放开的机会不大，但存在微调机会。