作者：四維宏觀智庫

　　高層從對房地產市場的緘默到正式表態，到目前開始頻頻發聲，終于要對庫存進行一場“殲滅戰”，這事實上是高層認識到房地產對于中國經濟的攸關角色，也認識到中國房地產市場的最大痛點：庫存過高。庫存過高不僅僅拖累整個房地產市場，而且會拖累中國經濟。

　　那么如何去庫存，現在市場有各種結論，有些人已經對未來樓市的政策排了序，比如有分析者就認為未來政府對房地產去庫存的政策有以下五中：首套房首付款比例降至10%；房貸利息抵扣個稅；農民工全面納入城市購房優惠體系；各城市執行土地供應的“有供有限”政策 ；政府收購商品房用作保障房等。

　　筆者認為以上政策可能是目前決策層正在考慮的選項，但是是否推出，有無實力推出，以及推出后效果如何，正在抉擇當中。因為所謂政府政策，除了錦上添花，就是順勢引導，或者利益再分配，或者還有打破增長的瓶頸等，這五個政策總的來講基本還是力不從心。

　　比如把首套房的首付款比例降到10%，這個政策筆者認為根本不可能。這是一種加杠桿的行為，盡管看起來它在短期內會對房地產市場起到強烈刺激，但是長期而言，無異于一劑春藥，好吃難持久。

　　中國的房地產目前遇到很大的問題，原因就是杠桿過高，尤其是三四線城市對于開發商的杠桿，不僅僅是銀行信貸資金的大幅度加入，還包括PE和民間借貸，這些資金都是短期的和高收益的資金，對開發商的壓力是巨大的。

　　現在想要在需求端加杠桿，企圖以少量的資本金撬動居民的購買力，事實上類似于美國的次級債，把房子賣給了沒有能力還款的人，未來一旦出現風險后患無窮。這是印鈔票去庫存，房子是賣掉了，但是包袱由開發商卸到央行貨幣當局那里，政府不會不知道這其中的利害。

　　其他的三項比如給農民買方優惠、房貸利息抵扣個稅和政府收購商品房，其實都很簡單，就是政府要掏錢。未來政府可能會在這三個方面有所動作，但筆者判斷，力度不會太大，因為政府的財政資金有限。

　　今年前三季度，全國一般公共預算收入114412億元，比上年同期增長7.6%。全國一般公共預算支出120663億元，比上年同期增長16.4%。財政收入增速大大放緩，同時預算支出卻是持續上漲，其絕對數額也是支出大于收入。

　　而從未來講，經濟的持續下滑，財政收入的挖潛空間也有限，財政收入增幅只會下降，不會加快，而由于龐大的政府供養人員的工資、養老形勢的嚴峻、醫療、教育等等公共開支的剛性增加，支出的增長只能是加快不會減少。

　　在這樣的形勢下，政府能出多大的力度去支持給農民工買方優惠？有多少錢去購買商品房，為開放商抬轎？又有多少錢去彌補個稅減少的窟窿，這是很明顯的。

　　從去年一來就在喊減稅減稅，要增大財政刺激力度，但是我們看減稅出臺如擠牙膏，連營改增說好的減稅，也按下了暫停鍵。

　　筆者最同意的是給農民工買房補貼，這是對農民工兄弟最切實的優惠，但是誰又能預計到未來房價跌多少呢？即使政府優惠，是否能讓農民工買一個低價？戶籍、社保、養老、上學、就醫這些問題不解決，農民工倒可能拿了優惠不買房了。

　　至于土地供應方面，可操作的空間本身就不大，土地供應如果太緊，房地產投資起不來，經濟起不來，如果供應多了，庫存已經過高，就是火上澆油了。

　　房地產為何難救，源于中國房地產目前是高庫存與高房價并存。這兩個形成的基礎，前者是地方政府的財政資金來源，后者是央行的超發的貨幣。

　　這兩個問題的根本是，地方財政的賣地收入已經花完了，留下了鋼筋水泥；而金融系統的貨幣已經發出去了，留下了高企的房價。

　　要解決這兩個問題，一個是時間，一個是風險緩釋，很難有狠招。政府的救市政策所能做到的只能是“緩釋”，分散風險，平滑風險。