本財政年度(15/16)至今，已過了近11個月，暫時有兩幅拍賣的住宅地皮流標，分別是去年11月截標的青衣細山路地皮，以及今年1月截標的元朗凹頭住宅地皮。

　　樓市步入調整期

　　元朗凹頭地皮流標后，接著拍賣的兩幅地皮未有流標，但其中一幅深水桋福榮街地皮成交價屬於市場預期下限，另一幅大埔荔枝山山塘路地皮成交價更較市場估值低逾四成，成交價21.3億元，樓面尺價僅1848元，創下同區近14年來每平方尺樓面地價新低，更等如天水圍水平。從上述兩幅地皮成交價，反映由於樓市步入調整期，而且早前兩幅地皮相繼流標，於是政府亦因應市況調低地價。

　　在跌市期間，發展商出價自然保守，希望執到平貨。然而，即使地價便宜，發展商又會否獲豐厚利潤呢？

　　調整期長對發展商不利

　　就以上周揭標的大埔荔枝山山塘路住宅地皮為例，地價21.3億元，發展商中國海外曾預計投資額逾100億元，按項目投資額計算，連同10%「發水」因素在內，每平方尺樓面地價約7886元，若果利潤20%，預計未來開售的實用尺價也要9463元。近期同區二手市場實用尺價介乎約9000至1.15萬元，現時估計荔枝山項目尺價屬於市價水平，但若果整體樓價持續下跌，同區二手價亦會向下，那麼現時荔枝山項目尺價有可能高於二手價，發展商不得不因應市況調整售價。

　　一般來說，由發展商投得地皮至賣樓需時二至三年，但這幅地皮亦要面對司法覆核，隨時發展時間會更長。發展商會否得益，這要視乎樓市調整期持續多久，愈長對發展商愈不利，屆時市民可能會買到「平樓」，但發展商可能僅獲微利，甚至蝕本賣樓。

　　本港整體經濟有轉差趨勢

　　也許今天發展商預計的投資額，可以隨著市況而調整。然而，若果未來建築成本不減，發展商調低投資額不易。由去年10月樓價開始下跌起，至今僅5個月，樓價仍然向下，環顧本港整體經濟情況，實在稱不上好，有轉差趨勢，看來樓市在短期內復蘇機會不大，在這段期間執平地固然可喜，惟未來會否獲利，或獲厚利或薄利，真是天曉得呢！

尚車仁