距離萬科引入深圳地鐵消息發布僅過了十余個小時，房地產行業又一項大型房企重組方案浮出水面。

 

　　3月14日，中國海外發展有限公司（下稱“中海”，00688.HK）和中國中信股份有限公司（下稱“中信”，00267.HK）同時發布公告，宣布中海將以310億元收購中信旗下大部分住宅項目，并向中信發行10.96億新股作為對價，同時，中海擬將旗下部分物業組合作價61.49億元轉讓給中信。

 

　　業內驚呼，繼招商地產重組后，又一場規模龐大，可以叫板萬科的央企重組正洶涌而來。

 

　　3月18日，長江商報記者致電中海地產集團總裁辦總經理陳為強，其回復稱：“公司有統一規定，目前暫不接受采訪，一切以公告為準。”同日，在香港舉行的2015年業績發布會上，中海主席兼行政總裁郝建民答復記者，如果相關部門配合順利，預計交易可以在五六個月內完成，至于整合后中海將如何調整中信人員，雖然目前還沒有具體措施，但未來一定可以達成共識。

 

　　然而，業界人士對此說辭卻不買賬，有分析人士指出，此番合作對二者均不構成重大利好。中信方面，在自身地產業務整合6年未果的情況下，如今只盼剝離住宅業務專注商業地產；而中海方面，經過與中建系一番傷筋動骨的整合后，如何再吸納中信亦成為重大挑戰。

 

　　央企并購成地產“巨無霸”

 

　　3月14日，中海發布公告，中信旗下房地產項目主要集中于內地主要城市，與其公司的業務重心與競爭優勢契合。本次交易中，中海通過發行新股及轉讓部分資產的方式，一次性獲得中信旗下頗具規模的房地產開發業務，而不動用中海的現金資源，更能提升該公司在一二線城市的土地儲備。

 

　　此番合作，中海將斥資310億元人民幣（約合370.8億港元），向中信購入中國內地25個城市共計2400萬平方米的總建筑面積物業，并將以每股27.13港元發行逾10.95億股新股，占中海現有發行股本的11.11%。同時中海將旗下的物業組合轉讓給中信，作為本次交易對價的一部分。

 

　　交易完成后，中信將持有中海10%的股權，成為第二大股東，其亦將在中海的董事會享有1名非執行董事的席位。而中海第一大股東中建，仍將保持51%以上的控股地位。

 

　　時間回溯到2014年8月，中信集團借殼中信泰富實現整體上市。截至目前，中信已在30多個城市累計開發房地產項目近百個，開發面積超過2000萬平方米。而中海作為中建在香港的控股子公司，1992年8月在香港聯交所上市。截至2015年底，中海旗下商業地產部分在建面積約600萬平方米，已經運營的面積約170萬平方米，其中大部分為寫字樓項目。

 

　　中海公告稱，本次交易體現了公司在行業整合中抓住市場機遇的能力，未來，該公司仍將通過繼續發掘行業內具有吸引力的整合機會，持續鞏固并提升公司的行業領先地位。

 

　　中信方面則表示，本交易將使公司能更專注發展商業地產，尤其是大型綜合項目的開發，將使公司進一步擴大并強化在國內商業地產領域的實力。同時，通過持有中海地產約10%股權，繼續分享國內住宅地產市場的發展。

 

　　內部利益主體紛爭成各自重組難題

 

　　并購后，讓業內驚嘆的房企“巨無霸”逐漸浮出水面，事實上，這兩家公司也剛剛分別完成各自的重組。

 

　　對于有著地產界“黃埔軍校”之稱的中海而言，近年來持續的人事震蕩、管理層和內部構架變動，使之內耗巨大。一位不愿具名的業內人士曾對長江商報記者表示，“攘外必先安內，中海這兩年都在忙總部戰爭，業務發展的動靜不大。”

 

　　接近中建的消息人士向媒體透露，原中建地產并入中海地產的員工，因得不到施展空間，大部分在過去兩年已經離職。由此可見，整合不僅給中海帶來了規模的增長，也讓這家地產巨子付出了成長的代價。

 

　　而中信的母公司中信集團，在過去6年間一直在醞釀中信地產與中信泰富的整合，以解決集團內部同業競爭的問題。不過，事情進展得并不順利。

 

　　早在2010年，中信集團董事長常振明就對媒體坦言，長期來看，中信泰富和中信地產的房地產業務需要整合。當時常振明提出的策略是，“短期互相投資合作，長期整合歸一”。在同年的品牌發布會上，常振明提出，由于中信泰富是香港上市公司，與中信地產的整合必須公開透明且對投資者有所交代，因此整合起來相當復雜，并非短期內可以完成。

 

　　隨后數年，整合問題成為媒體年年追問的焦點，中信集團對這一問題的研究也持續了6年之久，在這期間，兩家公司一直整而不合。

 

　　去年3月的業績發布會上，中信副董事長王炯說：“目前存在問題是，兩家公司模式和會計制度等都有不同，例如中信泰富地產屬于外資公司，外資要在國內做房地產資本金要百分之百。兩家公司整合過程還需要一段時間。”

 

　　除此之外，央企中復雜的人事和利益關系，更是整合進展緩慢的主要原因。全國房地產商會理事李驍分析稱：“納入到同一上市公司，原則上整理的難度不是太大，但央企的資產整合難度往往并不因價格或股權架構，集團內部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。”

 

　　中海重組后仍難成地產No.1

 

　　近日，業內對于“中海完成整合后將趕超萬科成為‘地產一哥’”的言論甚囂塵上。那么，它有可能成為現實嗎？

 

　　“中海、中信兩者體量均較大，且存在同業競爭關系，資源整合工程量大，給重組帶來了難度。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛稱，中信旗下中信地產與中信泰富之間的重組至今沒有取得突破性的進展，而中海收購中建后，盤子越做越大，其內部也還在不斷整合中，此次吞入中信，將整合難度再上梯度，中海能否完全消化將成為并購后最大困難。

 

　　3月18日，易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱在接受長江商報記者采訪時，提到了他之前撰寫的文章。“不少人預言，中信中海整合后銷售將迅速超過萬科成為新的地產巨無霸。但從兩家企業這些年的發展歷程以及具體合作的項目來看，我認為，僅通過這次合作就把中海推到地產界No.1的可能性比較小，甚至今年達到2000億都很難（萬科今年將超3000億，綠地、恒大目標直指2500億，碧桂園目標2000億）。”

 

　　從項目層面上來看，中信的項目很多，遍布22個城市，但真正好的項目基本已經去化完畢，而且多年來在北上廣深等一線城市很少拿地，也就是說，最近幾年中信還在不斷“去庫存”。

 

　　再從兩家公司的企業基因來看，公司的組織架構和人員組合要實現“1+1大于2”顯得有些吃力。丁祖昱認為，越是央企越是互不買賬，寄希望于團隊的交融，實現取長補短、再上臺階，可能只是奢望。“聯想到之前中海中建的合作，也能看出端倪，央企人員的整合并非易事。”他稱。

 

　　不過，殷旭飛也提出，房企之間的競爭不僅是業績、產品的競爭，也是包括土地儲備等在內的綜合實力競爭，對于以獨立開發為主的中海而言，在土地價格水漲船高的情形之下，通過收購來獲得土地對中海而言是筆合算的買賣。而幾經單獨上市未果的中信，投入實力較強的中海的懷抱也未嘗不是件壞事。

 

　　“地產航母”將如何再起航？

 

　　質疑，期許，困惑，挑戰……當前擺在中海主席兼行政總裁郝建民面前的，不僅有無數員工的期待，也有復雜的各方眼光。

 

　　房企集中度越來越高，“強者恒強，弱者恒弱”局面更加突出。業內有人預言，待這場整合完成之后，中海將成為另一個地產航母。那么，“地產航母”將如何再起航？

 

　　韓長吉認為，中海在房地產行業中排名滑落至第五名，與萬科、綠地、恒大等業績逐漸拉大，本次有望借助并購整合來實現趕超。“中海在一線城市表現并不突出，而中信地產業務主要集中在一二線經濟發達城市，中海應充分利用中信在金融、制造業、能源等行業方面的資源優勢，增強在一二線城市的業務布局，再次揚帆起航。”

 

　　自去年以來，大型房企之間的并購重組正在持續上演，而并購之后形成的“巨無霸”聯合體也將成為房企們爭奪行業老大的重要砝碼。同策咨詢研究部總監張宏偉舉例稱，招商地產因母公司資產注入變身招商蛇口，成為當時中國市值最大的開發商；保利地產與保利置業的重組也在進一步推進中；同時，金豐投資重組交易完成后，綠地的市值也有意問鼎房地產“老大”。

 

　　3月18日下午，中海地產在香港舉行了2015全年業績發布會。活動現場，媒體的關注點紛紛落在了剛剛宣布的中海、中信整合上。盡管郝建民多次表示交易還未到最后交割時間，合作細節暫時無法解答。但其仍在現場記者的追問下對外透露，如果相關部門的流程等工作順利，預計交易可以在五六個月之內完成，最保守估計，預計年內可以完成。

 

　　至于整合之后，中海將如何調整中信人員。郝建民稱：“偉大的公司一定有優秀的人才，優秀的人才就要有合適的發展自己的平臺。”而且這個問題也得到了中海高層的重視，雖然目前還沒有具體措施，但未來一定可以達成共識。

 

　　3月17日，長江商報記者將擬定的采訪提綱發送至中海地產傳訊部郵箱，然而截至發稿前仍未收到任何回復。