【香港商報網訊】中國樓市近來重現上行趨勢，尤其是一線城市漲勢凶猛，引發樓市泡沫擔憂，目前已有多個地方政府出手為樓市降溫。不過，耶魯大學金融學教授陳志武昨日在博鰲論壇樓市分論壇上表示，要改變中國房地產市場冰火兩重天的局面，除了政府對房地產市場的監管不要做得太多之外，也包括不要把一線城市跟三四線城市之間的機會，醫療等方方面面的差別變得那麼大。

　　陳志武認為，隨著資本外出的管制越來越加強，深圳、北京、上海的房產交易量價格就越往上漲，這兩者之間很明顯有很強的因果關系。

　　樓市泡沫論渲染過度

　　2015年，去庫存成為房地產的主基調，但最近一段時間，高燒樓市備受關注，一線及部分二線城市的房價如脫韁野馬，引發全國上下為之側目。房地產市場從去年的「去庫存」極速轉換為「防過熱」。對此，寧波、蘇州、上海等地陸續出台新政，加大調控力度。

　　不過，世聯行董事長陳勁松認為，所謂「過熱」都是媒體炒作，一線的個別城市并不能代表整個市場，中國房地產政策轉向其實是「一斑窺豹」。至於樓市泡沫論調，20年前就在提，其實是一個「狼來了的故事」。2004年及2008年，有傳媒語言，深圳房價下跌超過3成，會出現一千億左右的不還按揭的銀行壞賬，但事實上銀行壞賬不到萬分之一。

　　資源配置差异導致樓市分化

　　對於政府在樓市的角色，陳志武有不同的看法。他昨日出席「房地產：從「黃金十年」到「白銀十年」」時坦言，政策多少目前局面有很大貢獻，因為一二線城市尤其是北京，集中了整個中國社會太多的資源，大家都想往那邊遷徙，往那邊買房子。但資源的配置太多的掌握在政府的手里面，造成了今天中國房地產市場的冰火兩重天的局面。

　　陳勁松亦持同樣觀點，指市場的兩個基本要素--資本和人力是全國配置的。也就是說房地產兩個大的需求因素「錢」和「人」是流通的。「或許我們應該反思，是不是房地產市場中的另一個重要因素「供應側」出了問題呢?」他直言，長期堅持大城市控制人口的策略，講中小城鎮，尤其是偏遠地區的小城鎮作為城市化的主力，他并不認同這種做法，本次庫存和積壓不就是這個惡果嗎?

　　陳勁松反問，打擊紐約商辦物業價格會把底特律的商辦物業拯救了嗎?有益於誰呢?只能是有益於管制部門可以實施進一步的租金管制，進一步增加權利，有益於已有租戶的既得利益。

　　陳志武認為，要改變這個局面，當然除了調控政策，和總體上政府對於房地產市場的監管，不要太忙，不要做得太多之外。也包括在整個的體制上做一些調整，不至於把一線城市跟三四線城市之間的機會，醫療等方方面面的差別變得那麼大。

　　穩定匯率拖累樓市

　　陳志武同時指出，一線房市的價格在近期飛漲，某種程度上是因為資本帳戶的管制和匯率政策，因為為了「穩定利率、匯率」，不得不在人民幣貶值壓力非常高的狀態下，對於資金的外流進行強制性的管制，導致有到海外投資意願的資金沒法外流，在股市、理財產品、信託等不被信任的情况下，只好投入房市，都覺得北上廣深的房價不會跌，價格被推的特別的高。

　　陳志武強調，隨著資本外出的管制越來越加強，深圳、北京、上海的房產交易量價格就越往上漲，這兩者之間很明顯是有很強的因果關系在里面的。因此，到底該不該、值得不值得不惜代價的把人民幣匯率給它穩定住。

　　陳志武認為，與其一線城市的政府忙著限制購房，三四線城市忙著去庫存，還不如在匯率政策、利率政策方面做更多的放寬，這樣可以讓整個經濟更加良性的循環。現在人民幣匯率太不僅僅是對中國出口不利，而且對整個中國資產市場價格的調整、國內資源的配置非常不利。

　　樓市也要供給側改革

　　解決樓市困局，陳勁松也給出了一些建議。他認為，中央提出的「供應側改革」才是根本之道!解鈴還需系鈴人，既然是供應側的問題就需要供應側來解決。一是商辦物業問題要改變使用性質，尤其是二線城市，不改革，幾乎無出路;二是三四線城市住宅積壓，政府應該結合農村人口進城，與農地改革統一起來;至於一線城市房價太高，政府一方面加大保障房建設，一方面加大現有存量房租賃市場的改革，同時加快都市圈的快速交通建設和公共服務建設，提供更多的住宅供應。

　　沒有供應側改革，總會遇到目前的尷尬局面，中國歷次房地產調控，難道教訓還不少嗎?「人生幾回傷往事，山形依舊枕寒流」，一放就得打，一打就得死，這個循環還要繼續?這麼珍貴的房地產需求，就襬在房價上，要重視和珍惜才對。陳勁松說。