每經記者 查道坤
在上海和深圳陸續出臺政策對樓市進行調控之后，江蘇也緊隨其后出臺房貸新政。3月26日就開始有一份名為《人民銀行南京分行中國銀監會江蘇監管局關于規范個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》的文件在房地產業內瘋傳。
文件中提及，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入首次購買普通住房支持對象，這也就意味著這部分家庭再次購房有可能算作二套房。對于該文件，3月26日，人行南京分行確認了文件的真實性。
嚴格區分首次和首套
根據文件指出，江蘇房地產市場走勢分化，既存在局部地區特別是三四線城市庫存較高的壓力，又出現了南京、蘇州等二線城市房價上漲過快的情況，全省金融部門要按照分類指導，因地施策的原則，把差別化住房信貸政策落實好。
其中，文件明確指出，對首套房認定標準進行收緊，文件中指出，嚴格區分首次購買普通住房和首套普通自住房，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入首次購買普通住房支持對象。
這意味著，首套房認定或將實行認房又認貸的政策。對于這一說法，人行南京分行行長周學東表示，認房又認貸是誤讀，目前市場上對于首次與首套存在著概念混淆，所謂首次，就是購房者從來沒買過房子，可以享受最優惠的貸款政策。而所謂首套，指的是首套貸款買房，即購房者已經有了一套房子，沒貸過款或者貸款已經結清，再貸款買房都可以認定為首套。
“在實際操作過程中，有些銀行不做具體審查，將首次的政策運用到首套上。不過首次與首套的首付比例差別并不大，之所以在文件中寫明這一內容，是想告訴商業銀行，如果購房人是首次購房，該給的優惠政策還是要給。”
此外，周學東還解釋說，不管是新規前還是新規后，南京的房貸政策都沒有變化。首次購房，首付最低2.5成；首套房（且唯一住房），首付最低3成；持有一套住房，貸款已結清仍按首套認定，即首付3成，如果貸款沒有結清，首付4.5成。
嚴禁首付款是借貸資金
對于首付款，此次文件也做出了明確規定。文件指出，要加強對個人住房貸款首付資金來源的審查，客戶的首付款不能來源于借貸資金是底線，銀行必須按照了解你的客戶的原則，綜合運用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實的資金來源狀況，嚴格審查首付款證明材料。如果無法查實首付款來源，借款人應提供未使用商業性借款資金充當首付款的書面誠信保證。
此外，文件還要求銀行在發放消費貸款和信用貸款時，要對客戶的貸款用途進行驗證，嚴禁將貸款資金用作首付款。一旦發現購房人用消費貸款、信用貸款、房產中介公司、互聯網平臺、小貸公司等渠道資金做首付款，銀行將拒絕發放住房貸款。
同時，對存在“首付分期”、“零首付”等促銷行為的房地產開發企業，各銀行業金融機構一經發現應立即中止或從嚴控制合作關系，主動把控貸款中的首付貸風險。
對此，周學東解釋稱，文件的重點在于打擊首付貸和零首付，防范系統性金融風險，對于利用房產中介、P2P、互聯網眾籌、消費信貸等四種渠道來籌集首付資金的行為，嚴格禁止，嚴厲打擊。并對假離婚、假按揭等進行打擊，一旦發現有違規行為，都將計入個人征信的不良記錄。
不過，在周學東看來，文件對三四線城市總體放寬，支持去庫存態度不變，但是對漲價過快的城市，要防范風險。
對樓市起到降溫效果
此次文件，重點提到了南京和蘇州兩座城市，值得注意的是，近段時間以來，蘇州和南京樓市出現了購房者搶房和樓市價格大幅上漲的局面。
其中，蘇州部分項目當前售價較去年12月末漲幅達到20%至40%，市場已經出現了泡沫。而南京樓市價格已經出現連續12個月的上漲。
為此，在3月19日，蘇州市政府發布的《關于進一步促進蘇州市房地產市場穩定健康發展的意見》共包括10項措施，限制樓市價格漲價幅度。
對于此次江蘇省出臺的房貸新政，房地產行業專家張健初對記者說，雖然政策面向江蘇全省，但是主要針對南京和蘇州兩座城市，其中有貸款記錄的就不算首套房，這條基本上可以理解為以家庭為單位，只要貸款買過房，不管有沒有還清，都將按照二套房政策來執行，“這一條基本上是對絕大部分有南京戶口的人都關上了首套的大門，因為名下無房，且沒有貸款買過房的人，幾乎很少，也就是說能夠享受到首套房25%首付的買房人將減少很多。目前南京的二套房政策最低首付執行標準為45%，貸款利率上浮1.1倍，如果照此執行的話，將大幅提高貸款買房的門檻和成本，對于抑制投資投機甚至改善型需求都將產生巨大影響。”
對于首付貸的控制，在張健初看來，一些投資者只要樓市只漲不跌，完全可以自己不花一分錢炒房，從首付款到房款，全部使用貸款解決，他對《每日經濟新聞》記者說，“這里存在很大的金融風險。此次文件的出臺，總體來說對當前火熱的樓市起到一定的降溫作用。”
此外，南京江北樓盤天潤城的營銷經理張睿對《每日經濟新聞》記者說，“南京江北樓市是去年下半年以來，南京漲幅最快最大的板塊，8成以上購房者是外來投資者，此次新政對貸款資金作出了明確的規定，這在一定程度上會對這些投資者資金帶來不小的壓力。”