2016年开局中国经济多有不顺，一边是经济增速的下滑与人民币汇率的波动，另一边却是一线城市的楼价火爆。实体经济与楼市价格冰火两重天，强烈的反差背后埋藏着深刻的危机。分析人士认为，本轮楼价的上涨，是由大量信贷驱动的投机行为，「空中楼阁」般的楼价基本与刚需无关，而如此之高的楼价将使得本已惨淡的中国制造业雪上加霜。如果中国继续发动房地产的「大跃进」，再加上老龄化的叠加，社会将陷入严重危机。针对楼市过热的问题，中国可以借鉴德国的经验，降低房地产收益。要使房地产所获得的利润不超出工业利润太多，中国制造业就能起死回生。

　　香港商报记者伍敬斌

　　高额信贷谷热楼市

　　2016年，中国经济增速下滑依旧，人民币汇率也出现波动，确非良好开局。但两个月以来，一线城市的房地产价格则可以用飞涨来形容，十分抢眼。让人疑惑的是，实体经济不景气，制造业仍在下滑，居民人均收入未见大幅改善，房地产价格何以高涨？

　　北京大学互联网金融智库理事长范棣认为，事实上，房地产泡沫再次吹起是在去年。2015年实体经济非常不景气，一方面，出现了部分工厂倒闭和大幅裁员等现象，普通居民的收入增长也十分有限；另一方面，楼价的上涨幅度呈现出与实体经济背道而驰的现象。房地产价格在上涨，全国商品房库存也在创新高，达到了133亿平方米。以苏州市为例，苏州2015年楼价的平均涨幅超过了20%以上，苏州工业园区等优势地段涨幅甚至超过50%，前两年在喊挤泡沫和去库存，过去好不容易稍微稳定了一点的楼价，在2015年一年时间就全部补涨回去。

　　楼价的非理性上涨或许与高额信贷有关。范棣认为，人民银行公布的2016年1月金融数据显示，当月新增人民币贷款2.51万亿元，创下单月纪录新高；M2增速上升到14%，创18个月新高。根据信贷结构分析，个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷款、交通运输业及批发零售业，是新增贷款的主要投向。其中，前三者均和房地产直接相关。根据历史经验结合统计数据，有理由认为，今年前两个月的新增信贷资金中，大部分的资金流入进了房地产行业。

　　当然，房地产价格又开始新一轮的大泡沫，这不仅仅是今年信贷政策宽松的结果，在这背后有更深层次的原因。

　　范棣认为，自2014年年末以来，人行共6次降息，使得购房和开发贷款成本不断降低。此外，在「去库存」供给侧改革的引导下，监管层在2015年出台「3.30新政」和「9.30新政」，今年年初又发文降低非限购城市的首付比例，首付比例和贷款利率等降至2009年之前的最低水平。这不仅刺激了市场成交，也进而促使房地产按揭贷款和开发贷款的大量发放。

　　高楼价吞噬实体利润

　　2015年以来，内地一线城市在楼价高涨的同时，实体经济的「溃败」速度却让人忧心，以实体经济立足的深圳亦难幸免。据深圳某经济强区一份内部资料显示，2015年上半年该区发展超预期的3个行业分别是：金融、房地产和建筑业。在土地和金融泡沫的冲击之下，工业的发展动能正在衰竭。

　　据透露，2015年上半年该区规上工业亏损企业达34.8%，较去年同期高出2.6个百分点，亏损面扩大。规上工业利润总额下降20.2%，其中百强企业利润总额下滑22.6%，如宇龙（酷派）从上一年度盈利2.2亿元到2015年亏损1.1亿元，康佳从上年盈利5.6亿元到2015年亏损1.6亿元，爱普生等相关产业龙头利润下滑均超五成。

　　报告显示部分企业迁出现象还将持续。该区2015年上半年每月都有企业外迁，目前约有14%左右的企业已经或计划在3年内将部分经营活动迁往区外，由於区内厂房/办公地租金过高而计划迁移的工业企业约占六成。

　　深圳另一传统工业区统计显示，截止到2015年9月底，该区搬迁、转行、停产和清算的工业企业共66家，而新增迁入的企业则只有15家，这种「入不敷出」的结构调整带来生产总量的减小，外迁压力增大。

　　有论者称，随着内地越来越多的城市定位於发展金融经济和总部经济，高楼价成为这种导向的必然结果。增量资金通过金融系统流向了房地产，这种情况下的中小企业，一得不到资源扶持，二面临更高的成本。即使不增加投资，他们的成本也在飞涨。不要说被动的溃退，即使还能生存的中小企业，在这种形势下也会主动撤离。

　　值得注意的是，由於房地产收益过高，一些企业放弃了原有的创新积极性，转而进入地产领域捞金。宇龙酷派去年产值下降52.3%，降幅明显。2012年，该公司将总部酷派信息港拆除重建，拆建后容积率提升3倍，相当於做了二次房地产开发。该论者认为，升级后的酷派信息港，更像一家房地产公司：手握大量资产，创新已无动力。

　　香港财经评论人卢麒元在接受本报采访时表示，一线城市工业化的颓势，房地产的非正常暴涨难辞其咎。一个正常的社会管理应该将不动产溢价收益控制在合理水平，如果不动产的溢价收入大幅度高於工业平均利润，人们发展实体经济的积极性将进一步消失，城市产业的空心化将不可避免。现在，中国的制造业正在面临艰难的转型，工业的平均利润都不足5%，而房地产利润高企，如深圳的房地产年收益都接近40%，有些地方可能更高，也就是说，房地产的平均收益几乎等於工业平均利润的十倍，这导致任何产业都无法获得充裕的资本。因为资本是逐利的，如果房地产这麽好赚，那麽资本必将脱离实体经济，进入房地产，而无法进入房地产的企业，也必将会因为由房地产带来的成本上升而离开。

　　叫停首付贷遏虚假买卖

　　另外，卢麒元表示，此次房地产的暴涨其实有三重因素，从宏观角度看，高层对此缺乏警觉，这为房地产炒作提供了空间。例如，资金量在迅速增加流动性，为房地产的暴涨提供了技术保障；另外，个税抵扣，个人所得税可以抵扣供楼利息，则为房地产爆炸提供政策保障。从中间角度看，地方政府对房地产的积极性太高了。几乎所有的融资平台、地方政府的体系在为地产商保驾护航。而微观来看，现在房地产的假买卖已经到了疯狂的地步，很多人实际上将房屋作为一种套利工具来使用。

　　卢麒元表示，最值得注意的现象是，现在很多有钱人，把以前购买的房子，以极高的价格卖给司机或保姆，他们（原业主）把30%的首付款交给司机或保姆（购房者），然后购房者去银行贷款购买，由於购房者是业主的「自己人」，最后业主就收到了房屋的所有付款，包括银行的贷款。保姆或司机搬到了户主的高档豪宅里，这也是为什麽主流媒体称这次房地产繁荣为「改善性购房」。保姆或司机一直住在豪宅里，直到房屋的实际所有者决定不再支付抵押贷款。

　　这样，房主基本上通过人行的帮助，信贷宽松、低首付比例，把他的房产兑换为现金了。在将来的某个时候，房主可能将停止支付抵押贷款，因为他们已经把房产兑换了，获得了大量的钱财。银行会收回房屋；保姆或司机又会回到他们原来居住的地方。这样的玩法，实际上全部累积成为银行坏账。房地产的这种状况，根本难以持续，一旦内外风险叠加，人民币如果出现剧烈波动，楼市就将崩溃。

　　而这一点，人民银行已经注意到，并在近日召集国有银行深圳分行开会，强调对个人住房抵押贷款必须严格遵守有关的风险控制规章制度，要加强首付审查。

　　实体空心化悄然而至

　　目前，房地产在政府层面承担了一种税收的职能，即土地财政，卖地收入成为地方政府的很大一块收入来源。而之所以土地财政会成为一些地方的主要收入来源，是由於财政管理的缺失造成的。卢麒元表示，在1994年分税制实行伊始，地方财政收入捉襟见肘，被迫使用土地财政的做法，其实应该是个临时性的做法，但是一用就用了20多年，现在欲罢不能。土地财政不但使得地方政府嚐到甜头，各级官员也嚐到了甜头，导致了整个治理、伦理、法理的堕落，这样的背景下，一些地方出现实体空心化的趋势，也就不可避免。目前中国去工业化的速度，已经到了惊人的程度。

　　卢麒元说，自己春节期间在GAP、优衣库等知名服装店中各抽选了一百件衣服，只有不到30%是中国生产的了。这些衣服的产地除了越南、印度、印尼、马来西亚，还有斯里兰卡、柬埔寨、老挝、土耳其、俄罗斯、哈萨克斯坦等。

　　也就是说，在低端制造业中，中国周围的国家都在迅速发展，像服装这样的低端制造业在中国已经近乎死亡。而像电视机、冰箱等低端工业品，可能3年内也将失去地位。目前，中端制造业，即挖掘机之类的重型器械，中国还有些许优势。高端制造业，中国几乎不具备优势。所以，中国目前的状况是，低端制造业已基本失去，高端制造业尚未发展，只靠中端苦苦支撑，但也仅够支撑5年左右的时间。

　　在这样的背景下，大量资本都在投资楼市，这样的做法无异於将中国经济推向深渊。试想，房地产成了「空中楼阁」，优质的技术人才与管理人才无安身之处，也无用武之处，只能走掉。如果到了今天，继续发动房地产的「大跃进」，再加上老龄化的叠加，中国的社会将陷入严重危机。

　　吸取本港教训

　　而谈到城市产业的空心化，香港是一个典型，那麽香港在这方面有什麽经验和教训？卢麒元认为，香港能提供的主要是教训。当年，上海就是借鉴了类似香港土地财政的办法，解决了上海的发展资金来源问题。然后这个办法又推广到全国。实际上，在特定时期，当一个地区或者国家极度缺乏发展资本的时候，依赖於土地进行一些融资性的财政安排，也无可厚非，但如果将此方式长期化、固定化，则是对整个国民的剥削压榨。道理非常简单，一个人本应该拥有一个住所，如果他要用一生来换这一个住所的话，这是剥夺了他的自由。

　　卢麒元还说，上个世纪80年代中英谈判开始，英国人觉得在将香港交还给中国之前，必须采取一种方式，从香港拿走它希望拿走的钱。所以英国人扭曲了香港的土地政策，从1983年开始操盘，到1997年从香港拿走了大约1万亿英镑。可以说上个世纪80年代英国的「撒切尔主义」或者说私有化完成，主要是靠香港的资本回流。所以，香港变成现在的样子有历史的原因，也有大国之间的博弈。可以看到，香港今天的社会撕裂、以及出现的一些暴力事件，根源就是土地政策所导致的，年轻人对未来感到压抑，没有希望。所谓「敌对势力捣乱」只是外因，归根结底还是内部出了问题。

　　「高楼价与高地价不仅使制造业流失，也将导致严重的社会问题。作为一个普通公民，天生就拥有居住权。一个正常的劳动者，8年到12年的工资收入就应该可以买到一套住房。如果以1个月的工作收入为1万元计算，8年的收入就是96万元，即100万万左右，就应该可以买到一套约100平方米的房子。如果考虑到城市聚集效应和溢价效应，也顶多乘以3倍。但是，现在一线城市的楼价达到了每平9万、10万，这完全脱离了老百姓的客观需求，甚至严重影响了民生。内地还要再走香港的老路吗？还要再把这条路推广到全国吗？可以看到，现在中国社会阶层的撕裂，已经开始了。」卢麒元如是表示。

　　须回归平均利润

　　卢麒元认为，要破解楼价背离经济发展规律一骑绝尘这个难题，首先要最高层意识到这一点，并且在宏观经济层面进行深刻调整。解决中国调结构、去杠杆的唯一办法就是财政手段，必须将房地产平均收益水平压低到工业利润的平均收益水平上，无论是从业人员，还是持有房产的人，所有由房地产形成的收益都不能超过10%，中国的实体经济，将立刻开始恢复。他说，实施起来其实很简单，就是对房地产商和对房持有超过一定数额者加额徵收赋税，对住房收益，即出租房子，也价额徵收赋税。这并不是在编故事，德国人就是这样做的。德国人不想拥有多套住房、住大房子吗？并不是，只是如果拥有太多房产面积，税务费用太重了。如果中国现在着手为楼价降温，还有时间。因为印度和越南的工业化还需要3年到5年的时间，中国可以利用这些时间稳住自己的制造业。如果再拖3年，等到这些国家将低端制造业牢牢把握在手，中国的制造业将无路可走。

　　范棣认为，要改变不合理的现状，首先必须保证国营房地产公司必须站到百姓利益一边，不需要限价，国营房地产公司只需要低价销售，政府低价向国营房地产商供应土地，用低价的供应侧改革来抑制房地产市场的炒作；然后把短期去库存变成长期慢消化的策略，在金融政策上，根据家庭收入水平的差异，采用延长房屋贷款期限方式，把目前15年和20年贷款变成35年到40年贷款期限，降低每月供款数额，帮助中低收入阶层置业；政府可以还通过发行长期公债来用於平抑楼价，这不但有益房屋市场的长期平衡发展，而且还能起到某种养老金保值的作用。