作者：梁紅、張宇、王慧

　　近日上海市發布了《促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，進一步收緊限購、限貸政策：1）非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年延長到滿5年；2）二套普通及非普通住房首付分別不低于五成和七成。這一如期而至的被稱為上海“史上最嚴”的樓市調控，旨在抑制上海樓市非理性過熱。

　　似曾相識的情形在五年前也曾發生于北京——2011年2月北京實施“限購令”、2013年4月提高二手房首付比例至七成，然而調控以來北京房價卻上漲了44%，遠高于同期20%的全國平均漲幅。可能有不少人認為如果北京當時不調控，房價會漲得更猛。那么又該如何理解重慶呢？重慶是全國一二線城市中唯一一個沒有執行過限購政策的城市。事實上除了主要針對別墅等超高端住宅的持有稅（且稅率不高）之外，重慶幾乎“放任”房地產市場，可是重慶房價過去五年卻只漲了12%。

　　為什么會越調越漲，不調反而不怎么漲？是因為經濟增長快慢嗎？2015年上海GDP增長6.9%，重慶增長11.0%。是因為人口流入多少嗎？2015年上海的常住人口在近十年首次出現下滑，而重慶人口呈現回流態勢。

　　那么到底是什么原因導致了上海的高房價？癥結主要在于供應端。

　　 土地供應不足。上海建成區面積占比、居住用地占比和容積率均顯著低于國際都會水平，造成住房供不應求。即便與國內城市比較，上海建成區占比僅16%，也遠低于27%的全國平均水平，說明仍存在大量農地。為了打開供應瓶頸，需要配合土地制度改革，而重慶試點的地票制度非常具有借鑒意義——地票即建設用地指標憑證，通過占補平衡的原則，既守住了耕地保護紅線，又緩解了城市建設用地的緊張，每年為重慶多增14%供地。

　　?保障房供應不足。供應分層可以滿足不同收入群體的住房需求，實現房屋的“消費屬性”，而極大的降低其“投資屬性”，從而也降低了房地產調控的必要性。重慶積極構建和完善住房以公租房為核心的住房保障體系，保障房供地占比達到22%，遠高于上海的14%。

　　既然是供應端的問題，在需求端著力顯然是低效甚至適得其反的。

　　首先，以戶籍限制購買資格與戶籍制度改革的總體思路不符。且上海的人口密度并不高，人口和GDP的集中度也不夠，解決“大城市病”的焦點在于加強城市建設和加大土地供應，而非以限購措施阻礙人口流入。

　　其次，首付款比例在中國仍然偏高。上海提高二套房首付，不僅與市場化改革方向不符，而且香港的經驗證明在住房供給嚴重不足的大背景下，高首付比例會進一步惡化財富及收入分配。

　　過往多年的實踐已證明，需求端調控在長期是基本無效的。限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，并未能制止過去五年的房價上漲。我們認為只有切實增加供應，加強分層住房市場體系建設，才能構建出合理、健康的房地產市場。