上周五，滬深兩地接連出臺樓市調控新政，包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻，同時加強中介管理，嚴控使用杠桿資金購房情況，新一輪房地產調控正式拉開序幕。

 

　　專家表示，出臺政策控制樓市過熱很有必要，此輪樓市調控帶來的預期轉變會讓市場出現觀望情緒，從而帶來價格調整，一線城市在嚴控下或慢慢回歸理性，但需注意新政策依舊采用的是老思路，解決的也是供不應求的老問題，短期對抑制樓價或有一定效果，但長期來看還是需要從樓市的癥結供給端入手治理。香港商報記者張幸

 

 

　　調控雙向「托底蓋帽」

 

　　今年春節過后，中國一線城市樓價開啟「狂奔模式」。為了抑制樓價的非理性上漲，上周五，上海發布了被稱為史上最嚴調控政策的「滬九條」。同日，在上海出臺新政之后，樓市一直高燒不退的深圳也連夜出臺房地產市場調控新政，收緊非戶籍人口購房門檻，并實行差別化住房信貸政策。

 

　　接受本報采訪的深圳市綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，政策出臺符合預期，近兩個月一線城市房地產的上漲速度偏離正常幅度，大量投資客和杠桿資金入場，監管層需要維護房地產市場的穩定，防止出現泡沫風險。在深滬之后，不排除北京跟進相關的調控政策。中原地產市場總監張大偉認為，除上海、深圳外，北京及部分二線重點城市的收緊也是大概率事件。但這不意味著房地產政策將全面收緊，房地產市場已經進入新常態，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大，分化依然將是后續市場的主要特徵。因此，未來的政策方向將不再是單向寬松，而是改變為雙向的「托底蓋帽」。

 

　　新政或為「揚湯止沸」

 

　　那麼新政到底能否給火爆的樓市「降溫」呢？宋丁認為，在去年的暴漲過后，到了漲幅末期的時間點深圳才出臺最嚴的調控政策，而不是像上海般在市場最亢奮的時節點就頒布調控政策，所以深圳的調控力度并沒有那麼大。目前深圳樓市已經開始呈現疲態，出現成交量收縮的格局，再加上預期的轉換，這個看似溫和的樓市政策還是能起一定作用的。

 

　　但宋丁指出，目前一線城市采用的調控政策依舊延續老思路，雖然也會生效，但長期有效的可能性不大，樓市的問題始終還是在供給側，新房的開發以及保障房的建設要跟緊。此外，也要打擊通過購房來騙貸、套貸的行為，減少購房風險，這些措施才有利於樓市的合理穩定增長，一味地只是限購來調控從長遠來看并不是良方。

 

　　中金的首席經濟學家梁紅也表達了相同的觀點，她表示，限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，并未能制止過去5年的樓價上漲，樓市的癥結主要在於供應端，只有切實增加供應，加強分層住房市場體系建設，才能構建出合理、健康的房地產市場。

 

　　「政府需要通過新政來控制過快增長的樓價，但目前房地產的生產力又沒辦法馬上擴展增加供應，所以只能夠通過壓制需求來達到控制樓價的問題。」深圳房地產研究人士尹香武對本報表示，樓價走到今天并不是調控導致的，主要還是看基本的城市規律，有著本身的必然性。

 

　　預判價量或雙回落

 

　　作為兩會后打出樓價「滅火第一槍」的一線城市，尹香武認為可能帶來的兩個局面，一是購房觀望的情緒會增加，二是深圳落戶人數會暴增，因為深圳落戶條件比較寬松，加上非深圳戶口三年社保才能購房的限制，所以深圳落戶人數今年可預期會有較大增長。

 

　　樓市新政對市場的影響還未有明顯表現，但一些數據也可窺視其中一二。據上海中原地產、同策諮詢數據顯示，新政「末班車」效應顯著，上周上海新建商品住宅成交面積71.7萬平方米，環比增加48%。這一水平相當於兩周的成交量，同時也創下周度成交歷史新高。

 

　　據深圳中原研究中心監測，本周近兩成業主在下調報價，幅度大致在2%到3%之間。「受政策影響，成交量必然會有所下降，投資客會急於拋售套現，業主會擔心樓價下降，這都是預期改變帶來的結果。」宋丁說，短期來看，除了那些貸款壓力大，前期銷售情況不樂觀的開發商才會考慮降價，其他一般的開放商并沒有降價的預期，但如果調控一直持續，開發商面對著銷售壓力肯定會采取一些降價措施，樓市會慢慢降溫回歸理性。

 

　　方正證券認為，本輪地產銷售脈沖的頂點已經出現，4月開始銷售增速將逐步回落，但斷崖式跌落不會出現，3月的銷售增速將是本輪周期的一個頂部，此后將逐步回落。參考前幾輪調控，預計上海、深圳的地產成交在未來幾個月內可能會比3月高點下降30%至50%。

 

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　　人行加強首付款審查

 

　　人民銀行南京分行、銀監會江蘇監管局日前下發通知，要求規範個人住房貸款業務，并加強對個人住房貸款首付資金來源的審查。

 

　　通知表示，目前，江蘇房地產市場走勢分化明顯，既存在局部地區特別是部分三、四線城市庫存較高的壓力，又出現了南京、蘇州等二線城市房價上漲過快的情況。為此，通知要求江蘇省金融部門要按照「分類指導、因地施策」的原則，把差別化住房信貸政策真正落實好。

 

　　瀋陽再頒優惠新措

 

　　本月月初，瀋陽曾發布22條試行房產新政，著力去庫存。其中政策之一「大學生零首付購房」一度引起社會對政策鼓勵啃老、有違銀行信貸原則的不滿。當晚該市官方微博即稱，該「零首付」政策還處於前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。

 

　　昨日，瀋陽市政府再度發布《關於促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》，在原試行政策上做出修改并給出更多政策細節。政策其中包括，支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。

 

　　滬首貸利率優惠9折

　　上海樓市新政出爐后，房貸細則也進一步明晰，其中，首套房貸款利率優惠的上限被劃定為9折。

 

　　「第一套房利率優惠就不能大於9折，所以以后不會出現8.5折和更大的折扣，如果出現了更大的利率（優惠），就違反了房地產新政的決議了。」建設銀行上海市分行行長段超良在昨日舉行的滬上銀行話開年活動上明確表示。