據第一財經日報報道，3月28日，沈陽市人民政府辦公廳發布了《關于促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》(下稱《意見》)，打響了今年促進當地樓市健康發展的第一槍。
參與《意見》制定的沈陽市政府相關人士告訴記者，《意見》是在樓市去庫存的大背景下出臺，政策“組合拳”力度大，目的是促進房地產市場健康發展，也為了沈陽市經濟平穩增長，讓老百姓享受改革成果。
上述相關人士稱，此前研究過對沈陽大學生的首套房“零首付”，由于此政策目前還處在研究階段所以沒出現在上述意見中。雖然沈陽目前還是人口凈流入城市，但人口流入量有所減少，因此市政府未雨綢繆、求才若渴，為了留住人才，對大中專生在校生和畢業生推出了購租并舉的組合政策。有條件購房的，可以領取購房獎勵和享受更加靈活、力度更大的住房公積金政策;無條件購房的，可以領取租房補貼，同時還將該部分群體納入到公租房的保障范圍。因此，網上就流傳出“讀書到沈陽，畢業就買房，要想早買房，讀書到沈陽”的順口溜。
該人士告訴本報記者，沈陽市政府出臺《意見》主要是為了促銷售、穩房價，《意見》出臺后，由于力度較大，一定會對商品房銷售有促進作用但是不會帶動房價大幅上漲，沈陽房價一直運行比較平穩，而且市政府也有已經制定了預案，本周將出臺穩房價的通知，通過降低商品房預售許可審批“形象進度”門檻、加大入市量、保障房和租賃市場等多渠道來穩定房價。
促銷售力度大
在全國樓市去庫存的大背景下，沈陽也打響了樓市促銷售攻堅戰。
《意見》提出，2016年沈陽市商品房銷售力爭實現同比增長10%，庫存去化周期控制在合理區間，房價保持基本平穩，利用2~3年時間使沈陽市房地產供需結構達到均衡。
沈陽市長潘利國在博鰲亞洲論壇期間接受記者采訪時表示，2015年沈陽房地產銷售面積是1640萬平方米，比2014年增長了13.2%。房地產去庫存做得非常好，今年將繼續加大去庫存力度。
《意見》從土地供應、項目建設、個人購房優惠、二手房交易等多個層面來促進房地產市場健康發展，把去庫存也作為促進房地產市場發展的重要環節。
上述人士告訴記者，沈陽在契稅、公積金貸款、大中專生購房補貼等方面推出了力度較大的政策。
《意見》第6條稱，沈陽個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市和區、縣(市)兩級財政財政給予補貼，市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。
同時，《意見》稱，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等優惠。
上述人士稱，這里的“惠民樓盤”是在政府補貼基礎上，開放商降價讓利，體現政府惠民政策到位、開發商讓利到位，讓省城百姓“買得起、住得好”。
多舉措留住人才
該人士介紹，由于沈陽是國家全面創新改革示范區，沈陽在公積金貸款支持力度較其他城市來說更大。
《意見》第8條稱，職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房。實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。
上述人士稱，父母或子女互用住房公積金進行貸款以及還款，對大中專生購房而言是好消息，他們可以用父母公積金貸款買房，解決住房難問題。雖然這個政策其他一些地方也有，但沈陽的貸款力度更大。
為了留住人才，沈陽針對高校、中等職業學校學生還出臺購租并舉的優惠政策。
《意見》第14條提出，支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈陽購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元，雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。
《意見》第21條提出，支持在沈就業、創業的高校畢業生租賃住房，每人可以領取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月200元。進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務工人員、中高等教育畢業生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發展。
上述人士稱，對有條件購房的，新畢業生購買商品住房公積金貸款額度是在此前的基礎上再提高了10萬元，在校生可以領取每平方米200元的獎勵。對無條件購房的大學生，可按學歷領取不同金額的租房補貼，并且將大學生也納入到公租房的保障范圍，切實體現市政府對大學生無微不至的關懷和愛護。
為了使購房者享受普惠措施，《意見》還針對二手房轉讓給出了力度很大的稅費優惠舉措。
《意見》第9條稱，二手住房轉讓繳納的營業稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產權辦證費，繳納的契稅、營業稅、個人所得稅喜先征后補。支持居民改善住房條件，1年內先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產面積大于出售房產面積的，按面積差每平方米補貼50元。
上述人士告訴本報記者，此政策主要是促進房地產二、三級市場的聯動，二手房市場活躍了，就會傳導至商品房市場，有力促進商品房銷售。而且，為了方便居民生活和工作，使居住地與工作地就近，還推出了互換住房的“零稅費”政策。同時，還鼓勵居民改善住房條件“賣舊買新”。
促銷售和穩房價并舉
上述人士告訴本報記者，沈陽的房地產市場還是健康的，房價也不高，但是由于《意見》的出臺必然會對商品房銷售產生一定的促進作用但不會帶動房價大度上漲，而且市政府也制定了穩房價的預案，本周將會出臺關于促進商品住房價格平穩運行的通知，以確保房價平穩運行。
該人士介紹，穩房價主要從保證商品住房供給充足、實施差異化審批政策、降低商品房入市門檻、“一區一策”、做好住房保障和住房租賃市場工作、積極引導開發商降價促銷等調控手段，來促進商品房銷售，穩定住房市場價格。
另外，上述人士稱，沈陽還將進一步降低公租房準入門檻，擴大保障范圍，大力培發展租賃市場，來建立和完善購租并舉的房地產市場。
該人士稱，《意見》屬于綱領性文件，此后還有相關的具體實施細則出臺，相關部門也會有解讀。目前沈陽房地產市場平穩健康，房價穩定，銷量在同類城市名列前茅，去化周期也在合理區間。
沈陽再發樓市調控“新22條” 大學生零首付被取消
據界面新聞報道，因大學生零首付政策引發巨大爭議之后，3月28日沈陽市政府再次發布了《關于促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》。這個“新22條”，是在3月1日原有文件上進行的修正和細節補充。
在最早發布的試行辦法中，“大學生零首付購房”一度引起輿論對政策鼓勵啃老、有違銀行信貸原則的不滿。當晚，沈陽官方微博即稱，“零首付”政策還處于前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。
而在這份新版的試行辦法中，“大學生零首付購房”已被取消。新政其他部分則與此前發布的試行辦法幾乎完全相同。
東北近年來經濟失活，人口凈流出的局面造成區域內多座城市庫存壓頂。界面新聞在去年實地探訪中發現，類似沈陽全運新城這樣的新興板塊，早已滯銷多年。在此輪一線樓市暴漲的背景下，像沈陽這樣的城市卻依然要面對超過20個月的去庫存周期。高層因地施政的去庫存導向需要時間，而人們對房價的敏感更時刻考驗著地方政府的施政智慧。
以下為沈陽新政全文：
為進一步改善房地產供需結構，促進沈陽市房地產市場健康發展，按照中央經濟工作會議和《遼寧省人民政府辦公廳關于化解房地產庫存的若干意見》（遼政辦發〔2016〕27號）要求，結合沈陽市實際，提出如下意見。
一、保持房地產市場穩健發展。2016年，沈陽市商品房銷售力爭實現同比增長10%，庫存去化周期控制在合理區間，房價運行保持基本平穩，利用2-3年時間使沈陽市房地產市場供需結構達到均衡。
二、嚴格控制新增供地。對全市房地產開發用地供應規模實施總量控制，原則上2016年全市房地產開發用地供應面積不超過上年度的50%。實行差異化供地政策，原則上產業用地按需供應，對住宅庫存偏大區域減少供應，在房地產開發用地出讓前，由規劃國土、建設和房產主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發布城市發展規劃、建設規模、供應結構、空間布局、重大基礎設施建設計劃和進展等信息，引導房地產市場理性投資和消費。
三、加大閑置土地處置力度。對動工開發期超過1年、不滿2年的閑置土地，按規定收取土地閑置費；對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。
四、加快城市基礎設施和配套設施建設。加快新城區和新建項目的城市基礎設施建設。對新建小區亟需先行配套的市政工程項目，經建設行政主管部門同意，可由開發企業墊資建設，待驗收合格后，在繳納配套費時予以抵扣。完善教育、醫療、商業等資源配置，在新城區鼓勵優質中小學校增設分校，配置社區醫療機構。優化給水、排水、供電、燃氣、供熱、消防等配套工程建設，規范服務行為，降低工程成本，縮短建設周期，提高辦事效率。通過特許經營、投資補助、政府購買服務等多種方式，吸引社會資本參與投資、建設和運營城市基礎設施項目。
五、支持項目開工建設。各地區要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率，落實建筑工程施工許可和竣工驗收備案的有關文件要求。加大重點項目建設推進力度，落實關于推進全市重點項目建設的政策措施。
六、支持開發企業調結構。對本意見下發之前已出讓的土地，開發企業可申請調整全裝修比例。對已供應、未開發的房地產開發用地，開發企業可申請轉換用途、調整商住比例。對在建商品住房項目，開發企業可申請調整套型結構。對開發企業提出的申請，有關部門在條件允許的情況下要予以支持，簡化辦事流程、縮短審批期限。
七、對個人購買住房給予獎勵政策。凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市及區、縣(市)兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等優惠。各地區要積極組織召開區域房交會，自行出臺優惠政策。
八、加大住房公積金貸款支持力度。已取得《商品房預售許可證》并辦理住房公積金貸款簽約手續的項目，購房人即可申請辦理住房公積金貸款。職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房。實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入勞動合同，加大城鎮民營企業建立公積金制度的力度，做到應建盡建、應繳盡繳，逐步將符合條件的農民工、個體工商戶和鄉鎮企業及從業人員納入住房公積金體系。
九、降低二手住房交易稅費。二手住房轉讓繳納的營業稅、個人所得稅實行先征后補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產權辦證費，繳納的契稅、營業稅、個人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，1年內先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產面積大于出售房產面積的，按面積差每平方米補貼50元。
十、自住型公寓享受住宅政策。居民購買的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。居民購買商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房買賣合同中用途項標明自住的，按住宅享受稅收、交易手續費政策。
十一、拓寬非住宅和住宅使用功能。鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創客空間”等。允許從事電子商務、創新產業的小微企業和自由職業者將住宅、公寓登記注冊為營業場所。
十二、大力推動棚改貨幣化安置。從2016年起，對新納入棚改拆遷安置的居民，力爭全部實行貨幣化安置。
（注：貨幣化分房是由政府和企業拿出一部分資金對無房的單位干部和職工進行數額不等的補貼，職工按規定申領住房補貼、提取住房公積金、申請住房貸款，到市場購買住房的制度。也就是說在新政下，原本可獲得安置房的居民現在必須在政策補貼下自行購買商品房。）
十三、高端人才購房享受優惠政策。進一步落實“盛京人才”戰略，對領軍人物和杰出人才等由市及區、縣(市)兩級財政按政策規定發放購房補貼。
十四、支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購買商品住房的，給予契稅全額補貼政策。
十五、鼓勵農民進城買房居住。積極探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權”可抵押貸款政策，為進城購房的農民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業轉移人口納入住房保障范圍。1市3縣可結合本地區實際出臺支持政策。
十六、方便購房人子女就學。各地區要切實保障本區域內購房者子女就近入學權益，有條件的地區可逐步實施“以居住時間為準”的入學政策。
十七、支持兩地分居家庭、農民工和外籍人士購房安家。兩地分居家庭在沈陽市購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元。在沈陽市購房的農民工子女可在我市接受義務教育，就近入學，并可在我市參加中考。外籍人士在沈陽市購房不受套數限制。
十八、支持開發企業并購重組、拓寬融資渠道。鼓勵開發企業向規模化、集約化、專業化發展，出臺支持開發企業并購重組的優惠政策。支持開發企業拓寬融資渠道，協調金融機構下調信用良好企業的按揭保證金比例，加大對品牌開發企業的信貸支持力度。
十九、減輕開發企業負擔。開發企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。對開發企業經批準建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不征收城鎮土地使用稅。城市基礎設施配套費后置到辦理《商品房預售許可證》或《房屋所有權證》時征收，即建設項目如需辦理《商品房預售許可證》的，要在辦理前繳納配套費；不需辦理《商品房預售許可證》的，要在辦理《房屋所有權證》前繳納。取消建設項目的安措費、社保費收繳和撥付。進一步清理涉及房地產的不合理收費、押金、監管資金等，無法律法規明確規定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。進一步梳理房地產開發建設審批流程，向社會公開審批環節和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。
二十、加強對開發企業的監管。加強對開發企業資質的動態監管，完善退出機制，淘汰“僵尸企業”。探索建立商品房預售資金監管機制，規避市場風險。
二十一、大力培育發展房屋租賃市場。進一步深化住房制度改革，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結合的住房制度。積極培育住房租賃經營機構，推進住房租賃規模化、專業化經營。對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業務的開發企業，以及專業從事房屋租賃業務的企業、機構和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應。支持在沈就業、創業的高校畢業生租賃住房，每人可以領取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月200元。進一步擴大公租房保障范圍，降低準入門檻，向外來務工人員、中高等教育畢業生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發展。
二十二、加強對房地產工作的領導。成立由市政府主要領導任組長的房地產工作領導小組，負責研究制定全市房地產市場規劃、工作目標、相關政策措施和組織推進工作。領導小組辦公室設在市房產局，負責摸清并分析房地產市場情況，協調推進具體工作。市督考辦要將各地區、部門和單位落實本意見情況納入市政府績效考評體系。各地區政府也要成立相應的領導機構并建立考核制度。