最近一段時間，房價上漲最快的3個城市，蘇州、南京、合肥，限購的傳聞時有發生，但仍待字閨中。與此同時，在房價、地價高漲的熱潮中，對於樓市即將進入下行周期的看空者越來越多。

　　多空交割，“地王”輩出，二線城市的限購之舉能否落地?

　　為控房價 各種“限”出爐

　　為控制房價，企業的定價行為在特殊時期受到了更多的行政指導，比如限制土地拍賣價格、控制網簽節奏、對申報價格進行行政指導等，不一而足。

　　除了限制地價，蘇州還選擇了控制網簽節奏，希望短時間內實現房價的下降。龍湖蘇州一位熟悉政策層面的人士透露，蘇州在限制房價漲幅和限制地價之後，又開始了新一輪的限制網簽，售價在25000元/平方米以上的項目，每天網簽的指標為5個，暫且執行到6月。

　　每天5套的網簽指標，開發商一個月最多只能賣出約150套房，和開盤數相差甚大。網簽時間拉長，對開發商來說意味著什么?上述龍湖蘇州人士稱，交易的落地標准為蘇州住建部門的網簽合同為依據，不能網簽，對購房者的約束僅是定金合同，定金額度一般3~5萬元，對開發商來說違約的風險加大。

　　對於希望快速回籠資金的開發商來說，不能網簽不僅僅是交易推後，同時帶來的還有資金回籠，網簽前，開發商無法獲取購房者交付的首付款，且房貸流程同樣推後。

　　南京則對項目價格申報做出嚴格的限制。5月27日，南京市發文表示，物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的准許成本，不作為申報價格的組成部分。海亮地產一相關負責人介紹，南京物價局對開發商提交的價格申報不再僅限於被告知，而是會考慮項目周邊的實際售價對項目價格進行指導。

　　無論是限制最高地價、限制高價樓盤網簽數量抑或對項目申報價格進行行政指導，均是在房價、地價上漲的背景下，政府承受巨大壓力之下的臨時舉措。

　　限購令為何隱而不發

　　限購是樓市降溫利器，包括南京、合肥和蘇州在內的強二線城市都選擇了謹慎，多次傳言之後仍隱而不發。

　　限購尚未如期而至，如果樓市先行轉向，是不是意味著限購將被擱淺?這或許可以從以往房地產市場的周期性趨勢中尋到一些答案。

　　中金在一份研報中認為，2005、2008、2011、2014年的小年行情或將在2016年重演，銷售周期提前進入下行通道，房價或存在同比下降壓力。

　　限購之後，伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個完整周期(2008年~ 2011年和2011年~2014年)為例，2011年和2014年的兩次低穀之前，樓市的行情均走出了成交小高峰，像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點之後，限購隨之而來，繼而是樓市的迅速冷凍，如2011年和2014年。

　　樓市在達到高點之後快速進入下行周期的背後是房地產開發投資和開工量的快速增長帶來的供應增加。

　　克而瑞的數據顯示，蘇州、南京、合肥的現有庫存僅供消化2~3個月。這或許和2015年開工項目少有關。2015年，蘇州房地產開工和施工均呈現大幅回落。蘇州市統計局數據顯示，商品房新開工面積下降31.4%。

　　開發商已覺察樓市的異常。捂盤惜售最為嚴重的合肥，已經開始放量推盤。365淘房網此前預計，5月合肥有77家樓盤推出新房源，上市量超過1.8萬套，幾乎是4月份的兩倍。5月最後一個周末，合肥新房市場共9個項目逾2500套房源入市。6月份，合肥九區三縣60多家樓盤計劃加推，入市總房源量達到15333套，漲幅超過30%。其中，純新盤共14家，計劃推出5200套房，占到了總入市量的33.9%。