地王頻現一線尤甚

 

　　昨日，北京市國土局官網正式掛牌通州一宗多功能用地，地塊的起始價高達87億元人民幣，又將成為一個超級地王。事實上，在該地塊亮相的前一日，北京剛剛拍出兩個地王，業內紛紛揣測會有新地王出爐。

 

　　據統計，今年以來，22個熱點城市「三高」地塊達118宗，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。而在上一個「地王年」2013年，全國的「地王」數量也不過60幅。

 

　　而一線城市土地市場不僅呈現「三高」癥狀，而且還屢現「郊區地王」。在上海，除了6月1日拍出的顧村地塊，還有5月18日保利地產斥資55億元拍得的周浦宅地，樓面價達5.45萬元/平方米，這意味著未來該項目的售價須達7.9萬元/平方米才能保本；5月19日，泰禾集團連奪上海崇明縣兩地塊，溢價率超過200%。而在此前一周，奉賢區和松江區均刷新了土地歷史成交紀錄，三個區域「地王」總成交金額近80億元、溢價率均超過100%。

 

　　地王頻現，許多分析認為土地拍賣市場已陷入非理性的境地，風險應受關注。深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受本報采訪時卻表示，近期一線城市地王頻出，這說明中國的一線城市在經濟結構轉型中仍然處於「龍頭」地位，存在巨大機會。一線城市的人口、資源、產業的集聚度都是最高的，在流動性充足的情況下，全國的資金都在尋找機會。顯然大家的選擇仍然是一線城市的房地產。所以，像深圳這樣的城市即使地塊很小，土地存量也小的城市，仍然有不少外地企業進來拿地。這說明他們對深圳仍然非常有信心。

 

　　央企拿地托底經濟

 

　　在5月份頻現的地王中，不少最終買主是央企。不少人詬病稱，央企利用自身背景和雄厚資本，如此不計成本地拿地，不僅浪費了資金，也助長了房地產泡沫。宋丁表示，央企瘋狂拿地，實際上是中國經濟結構問題的一個體現，也是中國比較有特色的一個現象。因為中國的土地制度與國外有差異，是國有的土地制度，從國家整體的經濟設置來看，也有國企這一板塊。某種意義上來講，國有經濟的作用就是為了穩定國家經濟。在國民經濟出現大問題的時候，往往國有經濟要出來「站臺」，維持經濟穩定不出現大的系統性風險。

 

　　泡沫根源貨幣超發

 

　　現在中國經濟正在轉型期，不少問題正在暴露，特別是制造業困難。國有經濟此時正應該站出來穩定局面。當然，理論上來講，實體經濟不景氣，國有經濟應帶頭滲透入實體經濟。但問題是，目前中國國有經濟的創新能力還無法通過持續介入實體經濟來維持國民經濟的平衡。所以，國有經濟也只能在「穩增長」和「調結構」兩個選項中選擇「穩增長」。那麼穩增長的方式，大家都看到了，是大規模地介入土地。

 

　　宋丁還說，國有企業這樣的操作不可避免地會助長房地產的泡沫，但房地產泡沫根本原因是貨幣量太大造成的。國有企業與民營企業最大的區別是產權不明晰，他們的所謂董事長也只是一個法人代表而已，國企的資產都不是他個人的，所以，在拿地的時候會表現出一種不惜代價的樣子。但是，這種表現的根源還是在於他們對這個項目有信心，如果沒信心再有錢也不會往里投。

 

　　增加供給最優選項

 

　　面對火爆樓市，未來調控會否加碼？宋丁認為，實踐表明，任何調控都無法從根本上改變市場格局。從需求上來講，很多地方對於房地產的需求是客觀存在的，而且隨著經濟增長，居民收入提高必然帶動投資需求，他們就會有消費動能。現在的調控并不是在供給側提供更多的好產品給市場，而是打壓消費慾望，短期內是可以達到一定效果的，但是不能從本質上改變目前房地產供需不平衡和貨幣超發的現狀。下一步房地產的供給側改革也將加大力度，一味地壓制需求是沒有用的。

 

　　中原地產首席分析師張大偉表示，一線城市土地空間已然不足，房企開始「圍獵」二線城市，地方政府應高度關注高地價推動高樓價帶來的高杠桿和泡沫風險，所有「地王」都有較大的虧損可能，過去幾年全國的「地王」目前基本都在虧損或者平本銷售。未來一旦樓價進入調整周期，房企很可能將面臨巨大的銷售難題。