易憲容

　　5月9日，權威人士的講話已經引起國內外強烈的反響，市場紛紛認為中國的經濟政策會出現重大調整，因而抱有極大的希望。比如，權威人士在講話中指出，樹不能長到天上，高槓桿必然帶來高風險，控制不好就會引發系統性金融危機，導致經濟負增長，甚至讓老百姓儲蓄泡湯。因此認為，就得讓中國的股市、匯市、樓市都回歸到其基本功能。因此，住房就得回歸到居住功能。這指出了中國房地產市場走上持續健康發展的唯一道路。

　　限購政策難遏房價

　　根據這樣的原則，近日國家權威的主流媒體，也就當前內地炒得火爆的土地市場發表評論，其題目就是《樹不能長到天上，房價上漲也一樣》。文章最后認為房地產市場要回到居住功能，但是從整篇文章看，把當前房價上漲看作土地價格上漲的結果，把房價上漲與住房市場的去庫存聯繫起來，根本就沒有回到5月9日權威人士講話的基點上，而是與早幾年的房地產市場宏觀政策及當前地方政府所采取的調控政策沒有多少差別。

　　自2004年開始，政府一直在就房地產市場過度發展的問題采取一系列宏觀調控政策，但越是調控，上漲得越快。因為，政府從來就沒有想過讓過快上漲的房價真正得到遏制，只是讓房價不要漲得太快而已。如果房價瘋狂上漲，政府就出臺不痛不癢的調控政策，比如什麼60至70，什麼限購政策、什麼土地拍賣限價等。然而，只要住房不回歸居住功能而還是賺錢工具，這些宏觀調控政策出臺，至多只是增加一點投機炒作的成本，而這些成本與瘋狂上漲的房價相比，根本可以忽略不計。

　　一年多來，內地一些城市的房價又出現瘋漲，根本原因就是政府借去庫存的名義，采取過度寬松的信貸政策，讓持有住房的居民利用信貸優惠、稅收優惠、住房公積金優惠等涌入房地產市場。試想，信貸利率降到歷史以來最低水平，住房首付款降到歷史最低水平，甚至政府對市場流動的首付貸開始睜一隻眼、閉一隻眼，在這種情況下，居民豈能不涌入房地產市場？房價豈能不瘋狂上漲？但是，當房價瘋狂上漲之后，政府不是從根源上入手，即房價是過度的信貸擴張推動的結果，從收緊信貸入手，而是又采取所謂的沒有作用的限購政策，而這些政策早就證明對遏制高房價是無效的，地方政府卻樂此不疲。因為，這樣正好達到地方政府的目的。這樣，一些城市的房價豈能不瘋狂上漲？

　　應從金融槓桿及稅收入手

　　可以看到，在一線城市房價瘋狂上漲之后，這種房價瘋狂上漲的態勢正在從一個城市向另一個城市蔓延。比如，100城房價指數顯示，上月全國房地產市場價格按月升1.7%，比4月的1.45%擴大，個別二線城市如廈門、合肥等房地產價格按月瘋狂上漲5%以上。但是，面對這些瘋狂上漲，沒有哪個城市真正想遏制，只是放出風聲要重新啟動限購政策。試想，這個以投機炒作主導的市場，房價漲跌完全是由預期來決定，如果房地產宏觀調控不僅不是從房價上漲信貸過度寬松的根源上入手，而是放出風來會采取限購，那麼不正好鼓勵更多的投機炒作者涌入房地產市場嗎？這些城市的房價豈能不繼續上漲？

　　房價的瘋狂上漲，不僅讓大量的房地產開發商涌入這些城市買地，土地拍賣出一個又一個地王，而且土地價格上漲又會推高房價。如此惡性循環當然對地方政府的土地財政最為有利。這也是地方政府所願意看到的。但是，拍賣的土地到房地產開發商手上再以商品房出售，至少是1至2年以后的事情，甚至更長的時間。房地產開發商為何對未來市場就這樣有信心，以致敢把一塊塊的土地價格不斷推高？難道他們就不怕未來市場出現調整嗎？其實，這只是我們站在外部來看土地市場，實際情況根本就不是這樣。其實，房地產開發商認為政府根本不會讓未來的房價下跌，而且認為即使房價下跌，到住房無法銷售時，地方政府與房地產開發商肯定會有另外的方式來應對。所以，現在地方政府這些不痛不癢的房地產宏觀調控政策，還是走在前十幾年房地產宏觀調控的老路上，對遏制房價起到的作用十分有限。

　　要讓住房回到居住功能，就得用金融槓桿及稅收政策，因房價是這種方式推高的，就得從這些方面入手。比如提高住房按揭貸款首付比例、提高住房貸款的利率，特別是對持有更多住房的購買者要全面提高利率及首付比例。同時，用稅收政策把住房的投機投資與住房居住嚴格區分開。這才是當前中國房地產市場能否遏制住房投機炒作的關鍵所在，其他所謂限購政策只是玩玩而已。對此，十幾年的經驗早已證明了。