行走在一片曠野上，前不見古人，后不見來者，漫天黃沙，眼前沒有現成的路。往前走，有流沙和沼澤等陷阱；往后退，土地越來越貧瘠……??2016年5月，任正非說華為已經進入無人區，“感到迷茫，找不到方向。”華為的瓶頸在于“沒有理論突破，沒有技術突破，沒有大量的技術積累，是不可能產生爆發性創新的。”

 

　　明源君認為，中國地產行業也已經進入“無人區”：中國地產企業的規模已經找不到新的學習標桿；沒有任何國際經驗和理論可以解釋中國地產行業當前的狀況；中國地產行業過去幾十年快速增長的動力也正在逐漸失去。

 

　　當前的局面是一個全新的局面，找到新的動力是迫在眉睫的事情。如果只顧眼前利益，不進行創新研發，任何一家房企都有可能死去。

 

　　地產行業進入“無人區”的4個標志

 

　　中國地產行業已經進入“無人區”有以下一些標志：

 

　　一、萬科等成為世界最大房企后，要找到新的學習標桿已經很難??全國有很多房企以萬科為標桿。而萬科自己的標桿，先是索尼，后是新鴻基，最后又換成帕爾迪。但是，當萬科成為世界最大的房企之后，他還可以通過對標來獲得發展嗎？明源君認為很難。

 

　　萬科近兩年面對的一些危機和困境，業界都知道。你會發現，這些危機都是嶄新的，只有他自己去面對，而無法從前人那里找到答案。

 

　　全國學萬科，萬科學誰呢？只能自己進行創新。

 

　　二、人口紅利、貨幣超發、城鎮化等“黃金10年”的真正動力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發展動力??任何一個行業的發展，都需要動力。中國地產行業過去的發展，主要動力有三個：1、人口紅利；2、貨幣的放水和超發；3、城鎮化比例的提高。下面分別論述。

 

　　1、人口紅利將喪失，已經成為共識

 

　　中國的勞動力總量在2015年之后可能會出現下降，到2025年會降到10億人。購房適齡人口，2015、2016年將達到峰值。25歲到49歲之間的人口，2010年為5.47億，2015年達到5.68億頂峰，從2018年開始加速下滑，2020年降到5.43億，2025年降到5億。其中城鎮購房適齡人口，2012年為3.28億，2016年達到3.35億峰值，2020年降到3.14億，2030年到2.5億。

 

　　而農村進城的“勞動力轉移”，有模型認為2017年前每年可以轉移2000萬，2020年下降到1000萬，2030年下降到400萬。20——30歲的適婚年齡女性也將在2015年之后逐漸下降，我國年結婚對數上升最快是2005--2009年，年增速10% ，此后3年年增速平均值下降至4.4%，??我國家庭規模的小型化過程也已經在接近尾聲，這意味著：靠家庭小型化來獲得家庭數量增長的模式，也已經快要結束了。

 

　　2、貨幣超發這種超常動力，一去不復返

 

　　我們看一下下面這張圖，就明白貨幣超發的情況。

 

　　貨幣超發的一部分進入了樓市，這也是不爭的事實。

 

　　不過，這種大水漫灌的情況一去不復返了。2016年有兩個事實可以說明這一點：

 

　　（1）“權威人士”通過人民日報發聲，指出“即使方向正確、政策對路，一旦用力過猛，不但達不到預期目的，還會釀成風險。比如，恢復房地產市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲取。”

 

　　（2）國家發展改革委、交通運輸部聯合印發《交通基礎設施重大工程建設三年行動計劃》。《行動計劃》指出，2016—2018年，擬重點推進鐵路、公路、水路、機場、城市軌道交通項目303項，涉及項目總投資約4.7萬億元。這種定向的基礎設施投資與之前的“4萬億”完全不同，不會進入樓市，可以預計，這種狀態將是常態。

 

　　3、城鎮化可能還將繼續，但速度已經放緩

 

　　關于城鎮化，有專家認為已經接近完成，也有人認為還差很遠。觀點不同的原因是后者認為城鎮化的面積雖然很大，但很多并沒有質量，大量是劣質房屋，需要重來。但是在空地上修房的速度畢竟快，舊改畢竟慢，所以中國城鎮化速度將放緩也是不爭的事實。

 

　　三、房價收入比、房屋租售比等數字已經變態，沒有人知道安全的邊界在哪里。

 

　　國際上判斷房價是否安全，本來是有標準的，國際上一般認為3-6倍比較合理，超過8—10倍就危險了。可我國的房價收入比大家可以看下下圖。

 

　　更吊詭的是，在紅線以上的城市反而是2016年最火爆的城市，大家不認為這些城市最危險，反認為這些城市最安全。

 

　　再來說說租售比，國際標準認為，合理的靜態租賃回報率應該為4%-6%。

 

　　而目前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，甚至低于2，也就是說60年的租金才夠買房成本。從某種角度來說這是一個非理性的選擇，但是這種情況也持續多年了。

 

　　還有空置率，國際上的標準是：空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。2013年中國全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6 月4 日，騰訊發布《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》，其調查結果顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。空置率無法解釋近年中國一線城市和強二線城市的房價變化。

 

　　四、房地產大周期在我國已經被證明不成立，樓市成了無法預測的市場。

 

　　許多國家的樓市，都遵循18年周期率。即：房價先上漲7年，然后經歷5年的快速上漲，最后是2年的瘋狂，最后是4年左右的下降。

 

　　美國1870年來的8個周期，分別是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。

 

　　而英國在1776--2010年期間，出現了非常典型的眾多的18年周期。

 

　　日本1974年開始為期3年的調整，到1991年泡沫破裂，正好18年。

 

　　中國香港房地產1985年復蘇，1997年金融危機下破裂，2003年再次復蘇，正好歷時18年。

 

　　之前，明源君曾經嘗試用上述理論解釋中國樓市，認為如果考慮到2008年前后的金融危機和“4萬億”，加以變通。那么，2014年1月可能將開始一個長達4年的下降周期，到2017年年底走完一個完整周期，歷時19.5年。但現在來看，這一解釋似乎行不通。

 

　　有些“失敗”的創新，其實只是不習慣持續投入??沒有標桿可以學習、沒有現成理論可以解釋、之前的動力逐漸喪失，中國地產要走出“無人區”，需要大量的創新研發。

 

　　近些年，一些房企對創新淺嘗輒止，一看不能迅速賺錢，就又退回到自己過往熟悉的盈利模式里。這是一種鴕鳥式的安全，因為危機并不會因為你的退縮就不到來。

 

　　而且一些房企的考核模式也是有問題的，每個部門都要考慮當年收入支出的問題，如果一種產品短期沒有看到效益，就不會再投入。但是就和任正非說的一樣，沒有基礎性的研發，就沒有上層產品的創新。地產行業也不例外。

 

　　明源君認為，現在的局面和以往完全不同，一種新模式，一年兩年不賺錢很正常，那是一種能力的積累，等到這種模式能賺錢的時候，你再想進入就進不去了。

 

　　之前的時間投入，其實構成了一種護城河。

 

　　明源君下面舉例來說幾個需要長期投入積累的領域，以及通過投入能獲得什么：

 

　　一、養老地產

 

　　明源君認為，養老地產在中國水土不服，有政策因素、客戶習慣因素、工作人員心理因素等原因。政策終會變化、客戶習慣問題隨著老人觀念的變化也會解決。養老地產未來的核心競爭力，在于產品的體系和服務的體系。產品體系的核心在于設計細節能夠隨著不同的需求而變化。而服務，則是一種讓人感到舒服的由服務人員構成的體系。服務習慣的養成需要時間，不是一朝一夕可以得到的。這種體系，靠砸錢不可能獲得。等到市場好的時候再做養老地產，已經來不及了。

 

　　二、醫療地產

 

　　明源君現在看到的醫療地產最成功的模式，是新加坡的一家房企，他們的醫療綜合體內，有大量名醫入駐，形成品牌。

 

　　最終醫生認為進入該綜合體是榮耀，而病人去那里看病都覺得放心。綜合體自然很好出租、租金也很高。

 

　　這種品牌的養成，是逐漸發展起來的，不可能靠砸錢短期獲得。

 

　　三、社區服務，比如O2O

 

　　大家都想賺70年的錢，搞社區服務，但隨著一大批O2O的死亡，又有很多房企覺得這個事情不靠譜。

 

　　明源君認為，最大的問題在于，過去地產商賺錢太容易了，以至于大家認為這個模式短期就可以見到效果。

 

　　社區O2O首先培養的是客戶的一種消費習慣，當然需要長期養成；而社區服務也是一種習慣的養成。

 

　　消費習慣、服務習慣的養成，都需要時間積累，成為傳統。

 

　　這兩種習慣和整個IT系統的無縫對接，是需要不斷迭代更新的。

 

　　四、AR+地產

 

　　AR的技術，未來可能會普及，也可以購買獲得，但AR最核心的東西，可能在于內容本身。

 

　　內容涉及素材的積累、涉及藝術，還要與地產產品相搭配、同時不引起客戶的反感。這也是需要長期研發才能獲得的能力。

 

　　五、文旅地產

 

　　大家很羨慕迪斯尼吧？不但自己賺錢，周邊房子都大漲。

 

　　迪斯尼的成功，在于各種卡通形象和故事的長期積累，這些IP吸引著人們。

 

　　文旅地產要取得真正的成功，也得建立自己的IP，這也絕對不是一朝一夕可以形成的。