文 / 屈慶 　　

 

　　國慶期間，北京等19個城市陸續出臺了房地產調控政策，我們認為本輪房地產調控，需要關注下面幾點：

 

　　（1）出臺房地產調控的城市均屬于房價持續大幅上漲，庫存較低的熱點城市，調控政策難改變這些熱點城市房價上漲的趨勢，只會降低房價的漲幅。出臺的政策基本可以概括為限購+限貸。限購確實可以降低這些城市房地產的需求，但是在庫存較低的背景下，限購只是降低了邊際上房地產的需求，但是無法改變這些熱點城市房地產需求大于供給的事實。限貸則降低了房地產市場的杠桿空間，也會壓制購房的需求。但是在熱點城市，購房需求的根基來自老百姓的改善需求，也來自沒有投資渠道背景下的投資需求，因此調控政策只會降低熱點城市房價上漲的幅度，而改變不了房價上漲的趨勢。

 

　　而具體從政策力度看，北京、深圳、合肥、蘇州等少數較為嚴格，其他城市政策力度遠不如2014年930政策之前的執行力度（46個城市限購、全面認房又認貸限貸），甚至有些城市只是表面上跟風限購。因此，政策力度的區別也使得本輪房價下跌的概率不大。

 

　　從過去經驗看，限購只是改變房價上漲的節奏，一旦房價面臨下跌壓力之時，政府又會放開限購，房價又會加快上漲。有了此番經歷后，老百姓對限購政策導致房價下跌已經不報太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房價。

 

　　（2）限購政策會不會導致全國房地產市場景氣度下降？我們認為不會，這是又一次的“圍魏救趙”，限制熱點城市是為了將需求擠出到非熱點城市。目前而言，房地產之于中國經濟的重要性不言而喻，政府整體上還是會因城施政，而不會全國范圍內收緊房地產市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利于去庫存的。因此，熱點城市的限購，將使得需求向熱點城市周邊的城市蔓延。實際上，今年3月末上海深圳出臺嚴厲限購政策之后，周邊城市的房地產市場才得以火爆。

 

　　（3）會不會影響后期的房地產投資？我們認為不會，反而會促進房地產投資。實際上，19個城市調控政策的一個重要的政策就是加大土地供給。今年以來，房地產銷售持續火爆，但是房地產投資回升的速度并不快，就是在于：對熱點城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產投資回升的慢；非熱點城市，銷售改善的速度較慢，房地產投資自然更不會明顯的改善。按照19個城市調控政策，后期這些城市的土地供給會上升，自然會推動熱點城市房地產投資的更快的回升。

 

　　會不會導致信貸萎縮？我們認為不會。盡管限購確實會導致短期內19個城市成交量的萎縮，進而導致信貸的萎縮，但是全國范圍內的成交量并不會明顯下降，這也意味著房地產信貸并不會明顯下降。此外，四季度財政政策有望更快釋放，PPP項目進展也將加快，配套的信貸需求也不會下降，再加上地方債發行速度降低對信貸的擾動也會減弱，因此綜合而言，四季度并不會出現信貸的大幅萎縮。

 

　　（4）后期還會有什么政策？貨幣寬松環境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。實際上，本輪房價上漲的源頭在于2014年9月30日，央行全面放松房地產信貸開始。盡管各地此前放松房地產相關政策對房價上漲起到了重要的作用，但是不可忽視的是貨幣環境的依然寬松，則是房價上漲背后最堅實的基礎。而且目前房地產貸款在銀行資產中仍屬于最優質的資產，銀行很難主動收緊房地產信貸，所以貨幣政策如果不適度的收緊，恐怕房地產市場的調控政策就很難見效，因此后期貨幣政策也可能適度的收緊。

 

　　（5）當然，從長期趨勢看，房地產市場的降溫對實體經濟并不是壞事。近2年，房地產市場較為火爆，但是實體經濟較為冷淡。一方面房地產市場的火爆吸引了大量的資金進入，客觀上造成了別的行業的冷；另外一方面，房地產價格的反彈客觀上導致了其他行業成本的上升，壓縮了其他行業的利潤。如果未來房地產熱度下降，對實體經濟的平穩運行并不是壞事。

 

　　綜合上述的分析，國慶期間19個城市的房地產調控政策短期內可能會對這些城市房地產市場形成一定的負面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點城市的限購，可能導致需求往周邊城市溢出，全國房地產市場景氣度并不會下降。此外，19城市將加大土地供給，或意味著這些城市后期房地產投資會更快的反彈。當然，后期需要關注央行是否也會適度收緊貨幣政策。作者為華創證券分析師屈慶