近期，熱點城市逐漸擴容，長沙、成都等城市房地產市場熱度明顯提升;反觀西安，房價仍處低位，同為中西部重要二線城市，西安房價是否也存在上漲空間呢?

 

　　過量供應致前景看淡

 

　　2011至2014年，地方政府土地供應力度空前，成交規模持續高位運行。隨著出讓地塊陸續進入銷售階段，西安庫存風險攀高;自2015年以來，得益於「有供有限」政策從緊執行，地方政府大幅調降供地指標，土地成交規模明顯回落。

 

　　到2016年，西安土地市場依舊冷清，土地溢價率長期維持在較低水準。主要原因有以下兩點：其一，受制於樓市高庫存風險，企業拿地態度普遍謹慎，底價成交成常態;其二，市內六區以城市舊改地塊為主，需要企業進入一級市場開發投資，土拍市場近乎斷供。與此同時，熱點區域已基本開發殆盡。

 

　　企業溢價空間有限

 

　　西安土地價格相對理性，地價房價比長期在1.0至2.0的範圍內徘徊，但是「理性」背後的深層次因素不容忽視。受制於過量土地供應，西安房地產市場庫存風險仍在高位，購房者置業需求相對穩定，短期內成交量難以再上一個臺階，去庫存或需更長時間周期。而且，西安房地產市場充斥大量小產權房，購房者受惑於低價優勢，可能置產權風險於不顧，轉而購買小產權房。因此，西安商品房同質化競爭過於激烈，熱銷項目往往是以價格制勝，市場需求難見爆發式增長，企業產品溢價空間著實有限。

 

　　收入水平低 人才流失嚴重

 

　　西安宏觀經濟尚處較快增長態勢，2015年GDP同比增長8.2%，但人均GDP顯著低於長沙、武漢等市，說明企業競爭尚處初級階段，更多的是在比拼人力成本優勢，生產效率及利潤率水平較低。整體而言，在產業逐漸由東南沿海城市向中西部地區轉移的過程中，西安經濟「後發優勢」並不明顯。

 

　　儘管西安聚集多所高等院校，但是企業乃至地方政府並未有效利用現有優質資源。在中西部區域內，西安城鎮居民人均可支配收入水準明顯不及長沙、武漢兩市，人才流失現象突出，許多高校畢業生向東南沿海經濟發達城市遷移，進一步拉低了全市居民收入水平。

 

　　綜上所述，西安房價補漲的可能性不大。 易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)