新政信號意義大於實際作用

 

　　從政策本身看，武漢「限貸」較為溫和，而目前武漢市場非常火熱，成交量高位調整是大概率事件。且政策主要是針對投資客群體，對剛需並不會產生太大衝擊;而對廈門市場來說，本身新增供應量持續低位，基本無房可售，因此成交下探的空間並不大。

 

　　今年以來，貨幣寬鬆，利用高槓桿在樓市中造富效應帶來巨大投資需求，同時也帶給市場較大風險。中央表示要「抑制資產泡沫」，將矛頭直指房地產行業。在一眾熱點城市都出臺調控政策後，其他正在崛起中的城市會效仿嗎?

 

　　兩類城市值得關注

 

　　首先，基於去庫存的總基調和因城施策的大方向不會改變，行業整體政策環境將保持寬鬆，但熱點城市會採取系列措施去槓桿、穩樓市。

 

　　其中兩類城市值得警惕：第一類是在原有的基礎上繼續強化調控、加大力度的城市。此類城市包括南京、上海、深圳、合肥、武漢等。上海、深圳曾在3月出臺過較為嚴格的「限購令」，但並未很好地控制房價高漲以及地王頻出的局面，因此在「限購」的基礎上繼續「限貸」的可能性加碼。而合肥、南京此前均出過「限貸」政策，總體來看需求側收緊力度不大，不排除在四季度出臺「限購」政策。另外，武漢此次雖未出臺「限購」措施，但已將其作為儲備政策之一，一旦「限貸」效果不理想，再度實施「限購」在所難免。

 

　　第二類是還未出臺收緊政策的城市，包括杭州、鄭州、福州、天津等城市，主要是「限貸」層面的收緊，提高首付抑制投資性需求，調控瘋漲的房價和過熱的土地市場。

 

　　「金九銀十」成交量將持穩

 

　　剛迎來傳統銷售旺季，政府就潑一盆冷水，且廈門、武漢新政執行時間都讓市場各方基本毫無緩衝期，對市場影響也將立馬顯現。而8月重點城市供應量同環比皆上漲，表明房企已經提前備戰9月份的銷售。政策環境與房企之間的衝突也令「金九銀十」市場走勢變得撲朔迷離。

 

　　但從現有政策力度看，「金九銀十」成交量大幅下滑的可能性較小，可以維持上半年月平均成交水平。政策對房價影響更後於成交量。如果未來熱點城市如上海、合肥、南京等繼續出臺收緊政策，在政策疊加效應之下，調控真就成為了「壓死駱駝的最後一根稻草」，四季度成交下滑也不可避免。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)