2016年，合肥作為安徽省唯一二線熱點城市，樓市行情火爆繼而出現嚴重供應不足，投資需求不斷外溢。近水樓臺先得月的安徽各市是否同樣值得投資呢？根據各宏觀資料以及恒大在安徽業績表現，我們將各三線城市分為三種類型。

 

　　返鄉置業型

 

　　返鄉置業型城市的戶籍人口多，但流失嚴重，支撐經濟的主要為第一產業，城市建設落後。典型案例為阜陽，此外還有宿州、六安、亳州等。

 

　　雖然阜陽的人口流向、經濟、產業等均表現不佳，然而恒大2016年在阜陽的首個項目開盤便熱銷達15.6億元，原因主要為：阜陽的戶籍人口和常住人口在安徽省內均為最高，是購房和消費的基礎；返鄉人口帶來現金流入，消費水準提高；合肥樓市火爆，投資和置業需求外溢。但是，返鄉置業型城市本身經濟和收入水準相對落後，可持續性有待觀察；此外，皖南城市投資需求受到合肥吸附更明顯，不如皖北城市需求分散也是一大原因。因此，在人口量大，重大基建投入規劃相關指標也表現出色的返鄉置業型城市，住宅和商業項目前景均值得關注。

 

　　城建完善型

 

　　城建完善型城市通常有一定底蘊，進而帶來文教、景觀等資源，地方政府基建投入大使得城市交通便利，宜居性強。典型案例如蚌埠和蕪湖，人口總量儘管不大，但人均GDP明顯強於其他三線城市。

 

　　但蚌埠的問題在於，一方面，近五年的土地供應量暴增帶來較高庫存量，當前購房主力近半為下轄縣的投資及返鄉置業者；另一方面，支撐性核心產業缺失，傳統的製造加工業等有產能落後和倒閉趨勢，居民從事的行業單一化。不過，蚌埠當前在發展的軟件業等新興產業正逐漸形成氣候。

 

　　總體而言，城建完善型城市的房地產市場更成熟，資料透明，招商引資、開發報建、土地出讓等也更規範、易於操作。但隨之而來的可能是高庫存，因此房企在進入前，對歷史土地出讓及人口變化要尤為關注，若產業增速快則具長期投資前景。

 

　　自有產業型

 

　　自有產業型城市的人口和經濟、市場規模一般不大，但憑藉地貌擁有獨特的資源型產業，人均收入及GDP相對高，典型案例如淮北和淮南等。

 

　　在產煤大市淮北，恒大連續四年銷售表現出色。淮北的貨運鐵路發達，但城市面貌如空氣品質、基礎設施等較差，外來企業進入壁壘也高，人口基數較小。因此，進入淮北需要較強的合作資源和成本管控能力，恒大能夠實現熱銷，其他房企未必能夠複製。

 

　　如果房企沒有特殊資源，此類城市並不建議進入。尤其當當地已有較為強勢的大型房企如恒大、碧桂園等入駐時，則幾乎不存在其他房企生存的空間。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇