重估收益的實際價值

 

　　重估收益，主要指上市企業長期持有的投資性物業、金融資產每個報告期發生的估值變化淨值。61家標桿上市房企2015年平均重估收益佔各自稅前利潤總額的平均比例為9%。在港股財報中，商業辦公、酒店等持有物業較多的房企財報中該資料體現得較為明顯，而A股上市房企該部分收益還包括了金融資產的估值變化。

 

　　重估收益並不會直接為上市公司帶來現金流，其對股東的回報一方面體現在未來資產售出時可能獲取的利潤，另一方面則是資產每年產生的租賃收益或分紅，並且可作為股東判斷房企運營或投資能力的標準。重估收益是虛高還是真的物有所值，具體判斷因素包括：物業每年收益情況、物業變現的難度，以及銷售物業的周轉速度。

 

　　其他收益的可持續性

 

　　一般來說，房企的其他收益為除主營業務收益外的投資收益。61家標桿上市房企2015年其他收益均值佔各自利潤總額的比例均值為14.1%。細化而言，房企的其他收益大致可分為三種。

 

　　其一，是財務投資收益，主要包括交易性金融資產投資收益、投資性金融資產投資收益、處置金融資產收益等。若企業投資眼光精準，可視為上市公司帶來「外快」的加分項。如綠地控股，2015年金融資產投資為其帶來了9.37億元分紅，顯然為可持續收益，應當被納入上市企業盈利能力中考量。

 

　　其二，是處置資產收益，主要為旗下子公司股權、固定資產等轉讓收益，若企業該部分收益過高或其他業務處於虧損狀態，則需要重點關注分析原因，正面可解讀為企業為聚焦主業進行的業務梳理和資產剝離；負面則有變賣資產粉飾報表的嫌疑。

 

　　其三，是非經營性收益，主要為企業主業運營外產生的收入和支出，比較常見的如政府補貼、稅收獎勵及返還、利息收入、固定資產和無形資產處置利得等，該部分收益無關企業運營盈利能力。若要衡量上市企業運營時的盈利能力，則須將這些收益剔除在外。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇 （逢周二刊出）