在3月底滬深政策大幅收緊后，4月25日上海市政府表示，下一步還要采取三方面措施。二線標桿南京市政府也提出對各區商品住宅項目按照價格區間分類指導，限制申報均價漲幅。一時間由刺激轉向調控的政策風向該如何解讀？

　　一、二線熱點城市收緊調控

　　自3月初兩會召開以來，中央部委已經一再強調「穩房價」，地方政府也接連推出新政調控。從市場成交來看，在深圳、上海、蘇州等市也確實取得了一定成效。但在更多沒有出臺新政的熱點二線城市，市場依然高熱，南京、廈門、武漢市場成交量仍然居於高位，比去年同期漲幅均超過100%。

　　從政策本身來看，一、二線城市的新政力度有明顯差異，一線城市更為嚴厲，如上海、深圳、北京通州升級限購均是直接硬性限制需求，效果立竿見影；而二線城市則相對謹慎，留有餘地，如蘇州因為申報價審批不嚴，「限漲令」實質性作用并不大。南京的價格區間分類指導，雖然進一步收緊了高檔項目的價格上漲空間，但文件措辭用的是「不宜」而非「不可」，也沒有具體給出政策落地的時間，又給市場留下了一定遐想空間。

　　新政的力度從以下兩點區別或許可見端倪：

　　第一，施政背景不同，一線城市不僅要「穩房價」，更要「控人口」。在中央新型城鎮化方針的引導下，一線城市急需控制城市邊界和人口的無限制擴張，但絕大多數二線城市對外來人口還是舉手歡迎。第二，政策庫儲備不足，二線城市沒有太多「好辦法」。「穩房價」最有效的需求側調控是收緊限購，但二線城市限購解禁至今為時尚短，地方政府再一次「復辟」限購的可能性不高。而從供給側考慮，引導企業「緩漲」來控制價格又需審慎考慮，因為在供不應求的市場中，對賣方進行限制往往會造成市場亂象出現，諸如賣房綑綁車位、賣房綑綁裝修合同等等。

　　「穩房價」不可一蹴而就

　　對於目前熱點城市房價過快上漲的現象，「穩房價」確有必要，但「急煞車」并不可取。「限購令」積壓購房者置業需求，「限漲令」積壓企業利潤需求，都不能真正解決房價上漲問題。

　　目前熱點城市房價上漲的根源在於供不應求，但受限於城市邊界擴張、城市規劃、城市承載能力等因素，從供需關系上真正解決這一問題并不現實。歸根結底，一、二線過熱的原因在於人口吸納能力「過強」，只有加快推進三四線城市城建發展、創造更好的就業環境才是雙贏之舉。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇(逢周二刊出)