今年一季度各線城市房地產成交量遠超去年同期，企業也是賺得「盆滿缽滿」。但在「去庫存」政策刺激如火如荼當口，熱門城市政策也正在發生逆轉，譬如上海、深圳加碼限購，蘇州、南京調控房價漲幅等。在政策風向轉變的情況下，4月1至20日新建商品年住宅成交面積環比僅增長4%，同比大增70%。其中，一線城市同環比均小幅回落，二線城市增長最為迅猛，三四線城市環比不及上月，同比仍增長明顯。
二線城市成絕對主力
4月二線城市成交量環比繼續上升8%，唯一實現環比正增長，同比更是實現翻番。這是緣於2月中央多部委下發多款重磅新政，涉及不限購城市首付比例降至20%，下調契稅、營業稅等，有效刺激了尚在觀望的購房群體加速入市，成交量向上的動力更為強勁。
為防止樓市過熱及調控房價漲幅，蘇州、武漢兩市相繼出臺了調控新政，樓市成交量環比均有所回落，蘇州環比大跌30%，調控新政成效顯著。不過，多數二線城市成交量同環比均實現較大比例增長，市場熱度逐漸開始由強二線向弱二線城市傳導。
一線城市中止上行趨勢
一線城市相對較遜色，成交量同、環比均小幅回落，雖然跌幅在5%以內，但卻是各線城市中受政策影響最顯著的。從項目微觀層面來看，限購收緊后上海、深圳的新開盤項目去化率顯著放緩。深圳新領銷許項目至今尚無大定信息，上海新開大盤銷售也明顯轉冷，去化比例均低於四成。
三四線去庫存緩慢進行中
由於三四線城市乃是「去庫存」的重點區域，一季度多部委密集下發了支持農民工進城買房、降低契稅、營業稅、下調首付比例等多條重磅新政。從市場表現來看，三四線城市表現尚可，成交量環比微降4%，但同比上漲56%，新政收到了不錯的效果。
其中，環一線城市周邊的三四線城市可承接一線城市部分外溢需求，市場表現最為優異，尤其是長三角、珠三角區域內的惠州、溫州、常熟等市成交量同比漲幅明顯快於其他三四線城市。反觀東北、中西部，三四線城市仍是市場風險重災區，攀枝花、寶雞、馬鞍山等多市成交量長期維持在較低水準，去庫存將是一個漫長的過程。
總的來說，4月各線城市房地產市場依舊火熱，強二線城市更是「高燒」不斷。但重點一二線城市政策漸趨嚴苛，意在通過限制市場需求、控制房價漲幅的方式維穩房地產市場。我們認為「穩房價」的政策性風險不容忽視，個別過熱城市或將相繼出臺打壓政策，為防止政策逆轉，企業一方面需在當前的銷售視窗期加緊搶收業績；另一方面需在土地端更加審慎，拿地不宜過於激進。
易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇
(逢周二刊出)