2月中旬，上海市政府發布的《關於進一步優化本市土地和住房供應結構的事實意見》指出，今后一手住宅中小戶型比例，至少60%至70%以上。這一政策思路大方向是對的，在未來新增用地遞減的前提下，通過控制戶型來增加住宅供應套數，滿足基本住房需求，緩解供需矛盾，保持樓市平穩運行。但具體執行上，不能整齊劃一，否則可能引發兩大不良后果。

　　上海樓市豪宅需求大

　　近年來上海剛需住宅的成交面積占比在快速下滑，從2013年1月至2016年1月，累計降幅高達25.53%；而同一時期，改善住宅、中高端和豪宅的占比均有不同程度的上升。到2016年1月，上海商品住宅的剛需、改善、中高端和豪宅成交面積占比分別為38%、31%、31%。因此，上海一手住宅市場已經從2013、2014年的「剛需主導、改善輔助、中高端和豪宅襯托」格局轉變為「剛需、改善和中高端和豪宅三足鼎立」的格局；其中，「豪宅和中高端」是第一驅動力，改善是第二驅動力；預期2016年上海樓市的剛需占比會更快下滑，改善占比可能小幅下滑，中高端和豪宅占比則會顯著上升。

　　新時期，上海樓市調控必須達到「促成交」和「控房價」雙重目的。但如果每個區域或板塊整齊劃一地按規定比例來提高中小戶型供應，可能達不到這兩個目的，還會引發兩大不良后果。

　　新政的副作用

　　一是引發結構性的去化難問題。目前上海商品住宅整體處於供不應求的狀態，但局部仍有不少難去化的庫存，主要問題還是戶型結構與市場需求相脫離。在開發商自由決定的情況下，這樣的結構性死庫存不會產生，而如果實行新政的硬性規定，在中高端和豪宅需求強烈的內環內和熱點內中環板塊就有可能產生結構性的庫存問題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群看不上。

　　二是激化中高端、豪宅市場的供需矛盾，引發新一輪價格快升。2015年上海一手住宅中，「中高端和豪宅」已是市場成交的主力，絕對不能輕視。但中高端和豪宅只能在內環內和部分熱點內中環板塊實現，若按照新政，中心城區中高端和豪宅的供應將大幅縮水。長遠下去，中高端和豪宅的供不應求會導致其房價猛烈上漲，繼而帶動上海整體房價上升，抑制剛需和改善需求，有違政策制訂的初衷。

　　因此，上海確實有提高中小戶型供應的必要，但應根據不同區域和板塊分類施策。具體來看，內環內和熱點內中環板塊的戶型比例，由開發商根據市場情況自主決定為佳。小部分內外環間、外環外區域和地鐵交通樞紐板塊，應增加中小微戶型供應。如此，才能平衡剛需、改善、中高端和豪宅的需求，才能讓政策真正擲地有聲。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇

　　(逢周二刊出)