上周，中共中央政治局召開會議研究2016年的經濟工作，其中一項重要議題即是房地產庫存去化的問題。會上指出，要化解當前房地產的高庫存，要通過農民工市民化，推進滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求。

　　當前，我國的過剩庫存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數的三、四、五線城市，依靠現時的存量需求已難以消化嚴重過剩的住房庫存。在當下的提升戶籍城鎮化率的中央指導精神下，為農民進城買房適當提供一些政策便利，不僅能夠增加有效的住房需求，也能加快戶籍城鎮化的進程，可謂一舉兩得。而以下四大政策，有望在各地迅速鋪開。

　　購房直接補貼快速跟進

　　早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺了鼓勵農民購房的相關優惠政策，從政策形式上看，財政補貼以直接補貼1萬至2萬元或每平米補貼100至200元不等，最高一般不超過2萬元，而購買普通住房的，部分市縣還給予契稅的全額補貼。

　　農民工納入公積金繳納體系

　　資金不足是當前農民進城購房的最大障礙，將農民工納入公積金繳納體系，不僅將大幅降低農民工購房門檻，公積金較低的貸款成本也將很大程度減輕其購房壓力。然而，將農民工納入公積金繳納體系，一方面，農民工就業單位不穩定；另一方面，這也將很大程度上增加企業的人員成本，這對於用工成本日趨見漲而不堪重負的企業而言，無疑又是雪上加霜，這或將影響企業的用工意願，對整體經濟而言也是得不償失。因此，在公積金相關政策的落地上，需要更加靈活。如設置一定的過渡期，過渡期內允許農民工自行繳納公積金等等。

　　商業信貸優惠傾向農民工

　　對於收入有限的農民工而言，其自有首付款、財政補貼和公積金信貸未必能夠全覆蓋購房款，特別是公積金政策，眼下政策尚未落地，政策出臺后還需繳納一定時間尚可使用，到農民工真正貸到公積金貸款最樂觀的估計也要在1年以上，即最快要到2017年才可見成效。因此，這對於已屬燃眉之急的庫存問題而言，已是「遠水」。因此，要仰仗農民工買房來加快去庫存去化還需要商業信貸政策的支持。只是農民工收入不穩定，還貸能力弱，商業銀行落地的意願或許不強。這還需地方政府給予一定的兜底保障。

　　刺激農民工進城「意願」

　　戶籍制度、子女教育、社會保障等政策或將全面落地鼓勵農民工進城買房，除了補貼和信貸方面的支持以外，更為重要的是，對農民工進城的「意願」上的刺激。以往，在中國城鄉二元體系下的戶籍制度，農民工雖進城就業，卻無法享受城鎮的社會保障，子女教育等等相關福利，這成了桎梏農民紮根城市的一大障礙。未來地方政府或將戶籍制度、子女教育、社會保障等等全面落地。

　　總體來說，如要依靠鼓勵農民進城購房來促進庫存去化，最根本的問題還在於解決農民工在當地的就業問題。長期來說，還要配合產業激勵政策向三、四、五線城市的傾斜，發展經濟才是根本。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇

　　(逢周二刊出)