上周，統計局發布「期末成績單」，房地產「偏科」嚴重。銷售金額創新高，而銷售——投資傳導不通，投資增速一路下滑。在高庫存壓力下，土地購置面積及新開工，暗淡開局、平淡收尾。經濟增長打破7%的底線，創下25年新低，那作為國民經濟扛旗者，房地產能否再擔重任？明年走勢又將如何？

　　「一大一小」仍為主力

　　全年銷售面積未能像市場預期一樣沖擊2013年高點。中部地區、西部地區銷售增速較高，東北地區銷售不振，下降24.5%。從全年走勢看，在3月商品房銷售降幅持續收窄，1至5月銷售額同比由負轉正后，三季度銷售面積開始同比正增長，四季度在政策刺激力度加碼作用下，銷售面積增速加速上行，但12月增速有所放緩。

　　未來，「一大一小」依然會成為主力。「一大」就是那些人口導入量較大的一線城市和部分熱點二線城市，還會繼續保持需求熱度，「一小」則是新型城鎮化推動以及戶籍制度的改革，未來引導農民進城購房的政策落地刺激下，會對更多三四線甚至四五線城市，帶來了新一輪發展的契機。

　　盡管銷售面積未能沖擊高點，但銷售金額則創下歷史紀錄。全年商品房銷售額87281億元，增長14.4%，增速回落1.2%。金額破新高，但從70大中城市房價來看，多數城市房價并沒有大幅度上漲，佐證了城市分化格局，資金開始流向一線城市以及小部分二線城市。因此，未來這些城市房價上漲動力依然存在，但大多數二、三、四線城市房價不會有太大變動。

　　去庫存壓力有增無減

　　全年僅有4個月待售面積處於下降區間，說明去庫存并未取得實質性的進展，行業矛盾并未得到緩解。尤其是2015年施工面積73.56億平方米，新開工面積也維持在高位，2016年待售面積仍會持續增加，今年庫存壓力有增無減。而2015年年末，習李再次強調推動農民工進城購房，長遠來說，對於三四線城市去庫存將起到至關重要作用。

　　2016年上半年房地產開發投資額增速仍會繼續回落，維持低位運行。預計到下半年開發投資增速將會觸底回升，尤其是一、二線城市存量房快速去化后，住宅開發投資活動必然會逐步增加。因此在當前格局下，房地產開發投資增速只要對經濟貢獻度保持穩定，不拖經濟后腿即可「完成使命」。

　　「馬太效應」致城市分化加劇

　　全年土地成交的冰冷與市場庫存高企、企業投資戰略不無關系，但一線城市甚至部分二線城市常現高溢價地塊，三四線城市土地無人問津，城市間強弱分化明顯。2016年，在堅持去庫存和「有供有限」政策指導下，預計土地購置面積指標并不會出現起色，整體企業土地購置規模維持在2015年水平。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇 (逢周二刊出)