日前，上海市委公開發布的「十三五」規劃建議提出，上海「十三五」必須牢牢守住人口、土地底線。明確指出要控制建築總量過快增長，抑制人口過度涌入，守住建設用地總量底線。目標到2020年，要守住3185平方公里建設用地的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。這一建議，實際指的是一個大家平常不太關注的指標——土地開發強度。

　　土地開發強度與城市承載力

　　土地開發強度，是指建設用地總量占行政區域面積的比例。按照國際慣例，一個地區國土開發強度達到30%已經是警戒線，超過該強度，城市的人口承載能力將出現問題，人的生存環境就會受到影響，決定房地產需求的最根本指標——人口吸納能力也會因此受損。早在2014年7月，為了限制城市發展規模避免無序擴張，國土部即與住建部共同確定了14個城市開展劃定城市開發邊界試點工作，包括北上廣等市，并在2016年5月進一步大幅擴充到600多個城市。而在劃定城市邊界時，首先要評價的就是城市資源環境承載力，對於規模較大的重點城市而言，土地開發強度已經和控制城市人口總量、改善生態環境等關鍵要素密不可分。

　　對於房地產企業來說，土地開發強度較低的城市，未來城市邊界還有繼續擴張的可能，拿地機會比較多，也比較便宜。而對於土地開發強度較高的城市，未來新增建設用地只能更多的依賴於城市舊改，這一方面意味著更少的投資機會，另一方面也意味著更高的開發成本，如上海、深圳等一線城市即是如此。

　　土地開發強度高成大城市通病

　　僅南京、蘇州等寥寥數市仍有拿地機會，但土地開發強度畢竟只是供應面的指標，對於房企而言，評估投資回報價值必須考慮去化問題。對此，我們將土地開發強度與房地產市場消化周期兩指標聯立，從供應和需求兩方面角度，對大家所關注的重點城市土地開發空間和風險進行了分析。

　　整體來看，我國大部分重點城市土地開發強度都高於30%（樣本占比六成），目前已經處於過度開發的階段。據官方披露資料，截至2014年，上海全市建設用地已達3124平方公里，開發強度為46%，遠遠超過紐約、東京、中國香港等國際大都市。受行政區劃等歷史原因的影響，廈門、西安、九江、蘭州等市的城區土地開發強度更是超過了90% ，若想吸納更多人口，只能加快城市邊界擴張速度了。而南京、青島、瀋陽等市的土地開發強度較低。

　　機會型城市去化前景可期

　　目前大部分重點城市土地開發強度已達高位，城市擴張帶來的拿地機會已經越來越少，目前房企關心的大部分需求旺盛、去化壓力較低的一二線城市，城市擴張的空間已然不大，未來土地市場更多的還是要依賴城市舊改，除少部分一線城市的「補漲板塊」外，大部分區域投資利潤空間有限。因此相比之下，南京、蘇州等為數不多的機會型城市則顯得更為可貴，目前雖是地價屢創新高，但在旺盛的市場需求、節節攀升的板塊價值護航下，未來大多數項目去化前景依然可期，這些城市也仍是最值得企業關注的投資標的區域。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇(逢周二刊出)