上海此次新政的最根本原因是為了穩定近期過快上漲的房價。價格上漲的根源終歸是供不應求，調整模式也無非是「增供應、抑需求」。在供應側，上海早有行動。在市場供不應求，新增建設用地有限的背景下，2015年9月，上海政府表示要通過增加中小戶型產品的方式來緩解供需矛盾。2016年2月，上海國土局等四部門正式發文要求優化住房供地結構，增加中小套型住房供應比例，中心城區不低於70%，郊區不低於60%。

 

　　但遠水解不了近渴，從土地開發到形成實際供應需要一定時間，而上海的房價過熱問題已經迫在眉睫，因此出臺能夠快速見效的需求側新政就成了勢在必行的事情。

 

　　新政或誤傷合理需求

 

　　本次新政依然體現了上海「以居住為主、以普通市民為主、以普通商品房為主」的三個基本原則，但難免誤傷合理自住需求。

 

　　首先，「將二套普通住房首付調至五成」的力度并不大。目前上海大多數銀行已經將二套房首付比例調至五成或者更高。因此，這一政策對於不少購房者而言只是敘述了一遍既成事實，調控力度有限。

 

　　其次，「二套非普通住房比例調至七成」導致誤傷過多。此條新政的實施確實可以調控大戶型商品住宅的成交，抑制住房價上漲的最大動力。鑒於上海房價高企的事實，這部分住宅的購房者大多都應該是二套房。但這條新政也傷及大量合理改善需求，畢竟在「移民」人口眾多的上海，三世同堂、四世同堂的家庭并不少見，對他們而言，購買大戶型住房也應屬於合理自住需求。

 

　　「非本市戶籍限購年限提至五年」這一政策則矯枉過正。短期來看，此條新政確實將有效抑制需求。980萬的外地常住人口是上海樓市剛需的最大來源，收緊外來常住人口的限購「口子」，一方面可大幅降低需求基數，另一方面也有助於穩定中小套型產品的銷售價格。但長期來看，政策調控只能做到短期抑制需求，并不能將其真正消滅，并且在高壓沉默之后，往往是更為猛烈的爆發。中國房地產市場多年來的調控、暴漲、再調控、再暴漲早已驗證了這一點。

 

　　總的來說，本輪調控新政確實能做到平衡市場供需，短期內為過熱的房價降溫。但此次調控未免過於激烈，也傷及眾多需求，并給未來市場又一次埋下了隱患。

 

 

　　(逢周二刊出)