今年以來，22個熱點一二線城市土地市場持續高熱，「三高」（高總價、高單價、高溢價）地塊頻出，達118宗之多，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。企業究竟為何不惜高價瘋狂拿地？

　　中小房企拿地最激進

　　相較今年一季度銷售金額排名在20名之前的大型房企，業績排名在20名之後的中小房企拿地方式更為激進。除2月受春節假日因素影響，中小房企摘得7宗「三高」地塊之外，其餘月份中小房企都摘得10宗以上「三高」地塊，4月更是奪下22宗「三高」地塊。反觀，大型房企大都秉持理性拿地的態度，每月「三高」地塊副數都在10副左右。累計來看，大型、中小型房企分別摘得44宗和74宗「三高」地塊，佔比分別為37%和63%。

　　三方面因素導致地王頻出

　　中小企業高價拿地的原因主要有三方面。第一，房地產業流動性井噴，企業城市投資價值嚴重趨同。央行自2014年11月首次降息至今，歷經多次降準、降息，市場流動性充足。今年1季度新增人民幣貸款更迅猛提升至4.61萬億。在整體經濟下行、資金缺乏項目的情況下，資金加速聚攏房地產行業導致流動性井噴。房企融資成本顯著下行，「借新還舊」漸成趨勢。目前，即使中小房企融資利率也都基本在5%左右，多家企業通過發行新債償還舊債的方式降低企業融資成本。

　　第二，在弱肉強食的大環境下，中小企業拼規模動力強勁。近年來房企兼併重組的現象逐漸增多。房地產行業集中度明顯提升，今年一季度TOP100企業銷售金額集中度升至53.41%，首次突破50%。中小房企為了避免被淘汰出房地產市場，普遍有較強的動力衝業績。由於國企改革的大幕徐徐開啟，國企之間兼併重組的大潮即將來臨，國企、央企衝業績的動力更為強勁。

　　第三，中小企業心存僥倖，放慢開發節奏期待後來者接棒解套。鑒於房企投資態度逐漸趨同，投資重心主要集中在重點一二線城市，加劇了熱門城市土地市場競爭激烈程度。中小企業強勢進軍熱點一二線城市，一方面有助於逐漸積累口碑效應及品牌影響力，提升項目利潤率水準，推動企業業績再上一個新台階。另一方面，敢拿地王也有一定投機心理，地王項目固然面臨一定的開發風險，但可以放慢開發節奏，尋找合適的入市時機，或許能在市場螺旋式上升周期解套。

　　綜上來看，地王頻出有其內在必然性，可以預見這幾個支撐因素短期內不會消失，至少在第二季度這種趨勢仍會持續，地王遍地開花的盛況還將上演。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)