5月4日,國務院常務會議確定培育和發展住房租賃市場,分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規範方面,給予住房租賃市場支持。在全民去庫存而效果不彰的背景下,開展「租售并舉」,靠「租賃」渠道真能起到去庫存的效果嗎?
購房刺激政策效果不顯著
多數二線和三四線樓市去庫存進行一載有餘,但2016年一季度末全國商品房待售面積仍達7.3億平方米,同比增幅13.1%,加之在建施工面積61.8億平方米,可預見未來庫存量仍將長期高位運行,去庫存的任務仍然任重道遠。
另一方面,在政策強力刺激下,當前市場分化嚴重,一季度商品房銷售金額54%的增幅遠高於銷售面積33%的增幅,說明銷售主要集中在房價較高的一二線城市,而需要去庫存的三四線城市成交并無顯著起色。由此可見,在此前政策頻繁刺激之下,去庫存并未取得階段性勝利,需要通過一些新的方式繼續去庫存。
中國目前流動人口在2億以上,且流動人口的居留穩定性增強,圍繞這些人口產生的租賃市場發展潛力巨大;而長遠來看,未來需要解決3億人進城住房問題,發展租賃市場將對這些外來務工人員起到周轉、過渡和保障的作用。因此,發展和培育租賃市場是去庫存新的出路。
「購租并舉」去庫存之合理性
發展租賃市場、實行購租并舉來達到去庫存目的,邏輯上也的確存在合理性。一是通過破除制度障礙甚至政策傾斜,諸如公租房貨幣化、優惠補貼等,吸引部分無房居民買房用以出租,釋放這部分投資需求以達到去庫存。二是通過盤活居民存量空置房,出租原本镕置的房屋,以租金收益引導持有而降低二手市場拋售可能性。三是引導原本的短期投機行為轉變為長期投資,拉長交易周期,減少市場二手房供應,降低二手房市場拋售對新房市場的沖擊,間接推動新房去化。
租房政策實際效果堪憂
表面上看,發展租賃市場似乎能成為去庫存手段的有益補充,但實際上對最終效果并不會起到決定性作用。住房需求和人口流向密切相關,當前流動人口往一線和部分二線城市導入的趨勢沒有變化,三四線仍以人口凈流出為主。因此,無論是購房需求還是租賃需求,當前仍主要集中在一線和部分經濟發展良好、外來人口流入的二線城市,而真正庫存較高的三四線城市并沒有太多有效需求。
另外,雖然一二線城市租賃需求旺盛,似乎租賃市場通過破除制度障礙甚至政策優惠可以吸引大量「購買租賃」的投資需求釋放,但這類城市房價高、租金低導致投資回報率普遍偏低,對投資需求吸引力并不大。整體來看,這樣的手段對去庫存不會有顯著效果。
易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇 (逢周二刊出)