商品房銷售環比下跌

 

　　1至4月份商品房銷售面積累計同比增速繼續創新高，金額增速衝高回落。但從單月來看，4月無論是銷售面積或銷售金額均環比下降10%左右，熱門城市出臺收緊政策、前期需求過度透支以及部分城市供應不足是成交環比下滑的主因。分區域來看，東部、中部區域表現強勢，西部則表現疲軟，再次印證當前市場銷售主要集中一線和熱門二三線城市，需要去庫存的三四線城市並無太大起色。預計二季度銷售增速將繼續放緩，主要基於兩點：第一，貨幣政策將保持穩健，特別是去槓桿化過程中，信貸將持續收緊；第二，部分熱點城市面臨政策面收緊壓力。

 

　　開發投資額同比增速創新高

 

　　今年以來，房地產開發投資增速快速反彈，1至4月增速創下近一年新高，但環比較上月下滑10%。短期來看，去槓桿和穩增長博弈加大，且在一二線城市也有繼續出臺收緊政策的情況下，預計房地產開發投資增速有衝高回落的過程。中長期來看，在需求側托底不越位、供給側以政策調整為主的情況下，房地產市場並不是保增長的手段，而是出清行業不良資產。因此，全年維持「0」左右增速的判斷不變。

 

　　市場銷售持續向好，企業開發信心增強，4月新開工面積環比顯著上升，保持繼續增長也符合預期。但新開工面積同比增速由3月的26.9%回落至25.9%。當前部分熱點城市可售貨值已經逼近警戒線，房地產開發企業在熱點城市加快項目開工和施工進度，二季度新開工面積保持增長是大概率事件，但基於去年5月以後的基數較高，可預見二季度新開工面積增幅將會持續回落。

 

　　土地購置面積量升價跌

 

　　1至4月土地購置金額增速回落至負區間，但仍大於購置面積增速。在去庫存的大背景下，土地交易活躍度依舊不高，且主要集中在一、二線城市。近日，發改委強調增加一線、部分二線城市住宅供地，預計未來土地購置面積增速或將突破負區間，但整體供不應求的局面不會改變，地價持續上漲帶動金額走高為大概率事件。

 

　　住宅待售面積環比連續2個月下滑，這與一、二線城市成交火爆不無關係，但同比來看，4月商品住宅待售量依舊高出2015年同期近2000萬平方米，說明整體去庫存並沒有取得階段性突破。而商業、辦公待售面積仍在不斷增加，未來風險較大。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)