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企業瘋狂搶地之信心來源

2016-06-07
来源:香港商报网

   今年以來,22個熱點一二線城市已拍出一百餘宗高價地塊,土拍市場毫無疑問成為當下熱門話題,甚至可能直接導致部分城市出臺「限購」政策,那麼房企近乎「瘋狂」的搶地「信心」到底來自哪裏?

 
  融資有道 手裏有錢
 
  2015年房企的融資環境寬鬆,年初證監會發布《公司債券發行與交易管理辦法》,擴大了公司債發行的主體範圍,房企融資難度大大降低,與此同時再融資渠道也更加暢通,加上年內多次降息使得融資成本越來越低,企業藉此機會大舉融資,持有現金普遍增長。
 
  恒大、陽光城、信達、碧桂園、首開等企業2015年持有現金增加最為明顯,根本原因都在於融資現金流流入明顯。這些企業都處於大舉擴張期,企業銷售規模增長明顯,投資開發資金需求強烈,銷售回款往往不足以支撐企業的投資開發需求,企業只有通過融資來拉動現金流,而寬鬆的融資環境正好給了企業囤積資金的機會。
 
  從拿地情況來看,陽光城、信達、碧桂園、首開等2015年以來的拿地力度都顯著增加。信達2015年在合肥、上海、深圳等地高價拿地,上周五更是以123億元的總價、溢價96%拿下杭州地王;首開2015年新增土地面積高達272萬方,其中有四個是北京的地王。企業拿地之後,還要投入更多的資金進行開發,因此這些企業在2015年抓緊時機融資,囤積了大量資金,為後續擴張做好準備。
 
  項目去化回款增加
 
  除了融資帶動了企業資金增長之外,隨 2015年房市回暖,多數房企銷售大幅增長,部分房企採用了降價等促銷手段大力去庫存,加強銷售回款,有的房企投資力度相對較小,最終也促使房企持有的現金量增幅更為明顯,進而成就了一個個的地王。這些企業中,一類如中海、招商等,投資開發力度相對較小。
 
  這些企業在重組之下,通過股權變化和資產注入獲得不少資源,對外投資力度自然下降。以中海為例,由於中海與中建地產業務整合的原因,從2013年後中海在公開市場的拿地量逐漸減少,整體的開發投資額也大幅下降。但是中海銷售規模近年來逐漸擴大,銷售回款也隨之提升。這「一升一降」之間增加了中海的現金水平。
 
  還有一類如雅居樂、金茂等, 2015年受益於部分城市市場,銷售回款顯著增加,雖然企業融資表現平平,但是持有現金還是出現了顯著增長。比如雅居樂,此前一直面臨較大的去化風險問題,2015年市場回暖,同時企業加大去庫存力度,控制投資開發規模,最終實現經營性現金流入,持有現金增加。
 
  然而,充裕的資金雖然給了企業拿地的底氣,在地王面前,企業仍須要謹慎考慮資金套牢、去化風險,以及產品最終溢價能力。
 
  易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇
 
  (逢周二刊出)
 
  
[责任编辑:程向明]
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