需求、供給側雙管齊下

 

　　此次政府如此大規模集中推地，以及22日出的信貸政策，無疑都是希望穩定當前合肥火熱的市場。一方面在供給側通過集中、大量供地，補充供應，利用供求平衡從本質上緩解房價過快上漲；另一方面通過需求差別化信貸的調整，短期內合理控制投資、投機行為，擠出市場泡沫成分，快速給市場降溫。

 

　　政府出發點是好的，因為當前合肥市場的確嚴重供不應求。2016年前5月供求比為0.6，消化周期為2.3個月。表面上看，通過增加土地供應的確是緩解供求壓力的辦法之一，但就合肥市場真實情況而言，恐怕難有效果，甚至適得其反。

 

　　合肥商品房市場長期供不應求，房源緊缺的根本原因在於兩方面。一是合肥市對主城區商品房備案價實行「限價」制度。政府的定價方式是成本定價法，根據每塊地的土地成本，加上一定建安、運營費用給出限價，企業拿地之後，價格達不到利潤預期，開工、推盤積極性長期不高。二是過往幾年房企囤地土地增值收益相當可觀。從2011年以來9區土地成交樓板價來看，5年間漲約7倍，今年平均樓板價已達7700元/平方米，雖然相比其他熱門二線城市仍有不少差距，但如此之快的漲幅足以讓房企大賺，而且目前合肥土地市場火熱異常，土地仍有升值空間。

 

　　雖然近幾年土地成交規模遞減，但土地成交面積仍遠大於商品房銷售面積。2012年合肥9區土地成交建築面積是商品房銷售的2倍。如今市場被看好，土地增值又顯著，必然會帶動企業新開工積極性，而這些已售未建土地形成的新增供應量將在未來集中上市。

 

　　未上市存量隱患重重

 

　　合肥市場供不應求實際上不單是土地供應不足造成的，部分開發商推按意願不強，拉長開發節奏等也是主要原因。短期來看，未上市的量並不會立即反應出來，但長遠來看，在需求端實行信貸化差異政策之後，仍然按照以往經驗通過增加土地供應來緩解供不應求的局面，將會造成市場庫存過大。根據2011年以來土地成交建築面積和商品房成交面積之差，粗略估算目前合肥仍有近3000萬平方米潛在庫存，按照現有銷售節奏來看，消化周期已經超過20個月以上。因此，盲目的增加土地供應或將給未來合肥帶來潛在庫存激增風險。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

 

　　（逢周二刊出）