改善型需求助力業績

 

　　2016年上半年延續了去年改善型市場的熱度。聚集了高收入人群的幾大熱點城市，改善型需求得到持續釋放，深圳、上海、南京等城市優質地段的大戶型或別墅產品受到市場追捧。雖然今年一季度后熱點城市相繼出臺了不同的限制性政策，但在被市場逐漸消化后，整體上改善型市場的熱度依然較高。

 

　　單個項目產能之王當屬區域壟斷性大盤，典型如大盤締造者中天城投和華夏幸福。從全國來看，由於大盤項目一般具有豐富的產品線，賣點明確且多樣化，受眾客群範圍廣，項目均可打造為區域性標桿，在熱點或非熱點城市均較易引起市場關注。但大盤項目所在城市對項目金額產能影響也很大。同樣為大盤開發模式的千億房企碧桂園，項目和城市的金額產能表現并不突出，這主要是由於其項目多布局於三四線城市及一二線非核心區域，整體項目均價過低。

 

　　需要注意的是，市場好的時候，大盤項目供應充足，借勢市場可達到火爆銷售的結果。然而隨著白銀時代的來臨，市場需求量的增長速度逐漸放緩，大盤項目的銷售難度也會成為企業較大的風險因素。加之行業間競爭加劇、購房者信心不足、三四線庫存高企等各方面的因素，大盤模式在蘊含高產能的同時也面臨著相對較大的風險。

 

　　城市/區域深耕型房企

 

　　2016年上半年，政策利好與置業需求釋放效應疊加，一線城市及熱點二線城市成交火爆，助漲房企銷售。在城市分化的大背景下，側重區域發展或專一城市發展的深耕型房企，往往在大本營之地可與外來大型房企相抗衡。區域深耕型房企如融創中國，2016年上半年，天津、杭州、上海、重慶、北京等為融創貢獻了較大比例的銷售業績，使之成為今年的千億黑馬大熱門。城市深耕型房企如天房、文一，分別紮根於天津和合肥。

 

　　深耕區域或城市市場，可以坐享當地樓市的紅利。首先，本土深化布局帶來可觀土地儲備，合作政府開發城市更新項目進一步擴容規模，如天房參與濱海新區核心老城綜合項目及濱海新區空港物流住宅項目建設，企業發力當地市場貨源充足；其次，2016年上半年，熱點城市市場穩步回升，融創、天房、文一等在售項目均從中受益，實現全面吸金。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇

 

　　（逢周二刊出）