今年以來樓市相當火爆，但山東省不同能級城市間樓市分化加劇，在恒大進入的城市中，濟南的銷售業績明顯上升，三四線城市卻未有明顯起色。山東作為沿海製造業大省，整體經濟發展情況較為均衡，三四線城市人口基數也充足，為何未在房市熱潮中分一杯羹呢？

 

　　經濟基本面良好

 

　　山東三線的人口基數和收入水平足以支撐購房消費。在恒大進入的8個三線中，有5個常住人口超過500萬，其中臨沂、濰坊兩市常住人口甚至高於濟南。消費能力方面，東營、濰坊、淄博和萊蕪的城鎮人口年均收入都超過30000元。同時，上述三線經濟情況良好，增長也未現疲態。2015年濰坊、淄博和濟寧的GDP均超過3000億元；大部分三線城市GDP增速達到8%以上，經濟發展的可持續性不存在明顯問題。

 

　　「基本面—房價」關聯度弱

 

　　若用這些宏觀指標衡量，則山東三線有良好的投資前景，房價也應水漲船高。然而山東的經濟基本面與房價間的關聯度明顯弱於其他省份。

 

　　2014年，山東省的人均GDP明顯高於湖北、河北、江西、安徽等省，但商品房銷售均價卻低於湖北和安徽，與河北和江西接近；人均GDP與商品房銷售均價比值11.4，而上述省份均小於10。山東省各三線城市中人均GDP與房價的反差更為明顯，僅有臨沂的比值小於10，能源大市東營的比值最高達33。購房能力方面，在全國的30個省和直轄市中，山東的房價收入比排名倒數第六位。

 

　　庫存高企拖累市場

 

　　事實上，在山東三線房價與經濟基本面不成正比的背後，是影響房價的另一大重要因素——供求關係。山東大部分城市的商品房庫存量高，全省平均消化周期達17個月，其中東營、臨沂、淄博等城市都超過20個月。山東政府年初表示，在庫存較高的城市原則上將停建安置房，並加大棚改貨幣化安置比例。

 

　　減供應、去庫存對山東房地產市場的健康有明顯改善作用，以濟南為例，2016年上半年過後，消化周期已降至7個月左右。由山東的例子可見，經濟和人口是樓市基礎。漂亮的資料指標吸引大量房企進入，若地方政府在供地時不加以節制，便會造成庫存堆積。因此在山東三線投資時，應當重點關注當地的庫存量和近幾年的土地出讓情況，計入潛在供應量後計算消化周期；此外，山東省內的支柱企業以國企為主，央企、地方國企在山東發展較民企更具優勢。

 

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監 洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)