上個星期五，特首梁振英率領一眾官員，在沒有預先通知下舉行記招，推出了新一輪「加辣」的新辣招，亦即是買入樓宇的印花稅。除了首次買入樓宇的香港永久居民或換樓用家「先買后賣」的退稅安排繼續適用外，所有人無論買入任何價錢的樓宇物業，都要付出15%的印花稅。以400萬元的中小型單位為例，購入第二單位的本地永久居民需要交的印花稅將由以往的18萬元升至60萬元。

 

　　辣招造成供求失衡

 

　　如果大家看看近年樓價和政府推出的特別印花稅和辣招措施，就會知道每次新措施推出后，樓價會稍微下降，然后恢復繼續向上的趨勢。這個現象從2010到現在一直重復。其實這不難解釋，因為辣招雖然令某些買家要付更高的價錢，減低他們買入的意慾，但加價的得益者并不是賣家，因該價錢升幅為稅項。如果措施同時減低需求和供應，樓價會向上或下走，并不是完全一致。但事實是辣招亦令供應降低，這亦能從數據看見。二手樓宇買賣占全部成交比重一直下降，證明辣招除了減低需求量，亦減低二手樓的供應量。所以政府直接干預樓市，令供求失衡，這是完全能預見的事實。

 

　　而且樓價上升，與通脹直接掛恥。而通脹的源頭就是各國政府永無止境的量化寬松。在現今多國采取負利率制度的時候，資金涌入樓市，作為避難所，只靠增加印花稅，是否就可以減低買家的意慾呢?增加的稅項，對於投資者來說是成本的增加，始終要按租金收入和樓價走勢等等，來決定相應物業是否「買得過」。

 

　　新稅率不適用於非住宅物業如工商舖或車位，極有可能令原本供應嚴重不足的車位價格繼續暴升。而且，在二手樓供應不斷下降的趨勢下，發展商提供越來越小的單位，就像那些實用面積不多於100多平方尺的單位，將會越來越普遍。在樓宇尺價不斷提升下，甚至有聲音說可能會有發展商推出多戶共用廚房和浴室的單位，也不出奇。

 

　　政府干預樓市，從經濟學角度只會帶來惡果，從現實亦看到一直帶來反效果。這一次的新增辣招，會否終於得償所願，筆者較為悲觀。新辣招推出后，在本星期一，已經立即聽到有首次買家買入新樓盤，竟然在一份買賣合約一次過買入4個單位，而該合約被視為合法的。這證明政府一心想控制樓價上升的政策，亦同時減少了二手樓宇供應，變相更加依賴一手市場供應越來越小的單位，相信沒有香港人會認為這是一件好事。