李明生

　　港府日前宣布加辣，購買住宅物業的印花稅一律上調至15%，僅僅本地首次置業人士獲得豁免，至於其他辣招則繼續并存。地產界普遍預期，樓市成交必將大減，樓價亦料向下調整。然而，卻有意見認為，辣招非但不會冷卻樓市，更勢恐火上加油。

　　這套論述背后，主要有兩個論據。其一，港府多番加辣后，樓市依舊向上攀升，證明所有辣招均無效，甚至只會「愈是加辣、愈是熾熱」。其二，稅率上調將導致盤源減少，故此，在供應收縮的前提下，樓價最終必然挾上。

　　愈辣愈熱乃后此謬誤

　　首先，所謂「愈是加辣、愈是熾熱」的說法，乃典型的「后此謬誤」(Post Hoc Fallacy)：即是甲事件出現在乙事件之前，則甲事件就是乙事件的原因。這無疑是錯誤的。譬如，由歐洲到日本，尽管一再減息以至大量印鈔，但經濟及物價的下行壓力仍然揮之不去;有鑒於此，有無人會批評指，正正由於幣策愈寬松，所以才愈衰退、愈通縮?這明顯違反經濟法則。

　　誠然，辣招并未遏止樓價上升，但不等於措施完全無用。事實上，針對短炒操作的特別印花稅(SSD)，便令「摸貨」基本絕迹，而針對非本港居民的買家印花稅(BSD)，也曾使內地買家比例顯著減少，加上雙倍印花稅(DSD)的實施，早前的確令本港樓價一度回落，幅度且達10%左右。不過，近期受累種種因素，包括美國加息步伐較預期為慢，內地樓市調控和人民幣貶值等導致北水再度南下，才令本港樓價止跌回升。

　　事實上，一眾地產股在辣招公布后的首個交易日應聲大挫，長實、新地、新世界的股價便急瀉接近10%，雖然當中或受美國選情影響，但也充分反映市場如何看待樓市走向。

　　故此，以上所謂辣招添熱的說法，實在缺乏邏輯基礎及事實根據。

　　供應未必減需求必然減

　　至於加稅會令供應減少，這可能是對的;不過，這不必然導致樓價上升。

　　因為，價格乃是供求互動下的結果。故此，要評估辣招對樓市的影響，當然不能只談供、不談求。

　　就以一個400萬元單位為例，昔日的印花稅率為4.5%，即稅務開支是18萬元。新辣招后售予本地首置者，稅務開支繼續維持不變。不過，倘若買入者涉及第二套房，則開支會增至60萬元。進一步言，如果買家是非本地人的話，還要加上15%的買家印花稅(BSD)，總稅款飆升到120萬元。

　　顯而易見，相關成本的增加，難道不會大大降低需求?買家肯定都要重新審視是否入市了。

　　賣家又有否新的考慮呢?答案是，其實什麼也不用考慮。因為，反正放盤以后，究竟最后誰人問津，根本是個未知數。如果來敲門的是個首置港人，則買賣雙方都完全不受影響;倘如是，緣何業主要封盤不賣?為何不繼續放線釣魚?

　　如有考慮，真正降低放盤意欲的，就只有樓價下跌的因素。畢竟，如前所述，400萬元的樓價，乃一個供求互動下的市場價格也就是說，理論上，賣家最高只能以此售出，買家則可最低以此買入。假設沒有誘因導致市場購買力增加，賣家肯定要減價。原本連稅的市場交易價格為418萬元，在引入新辣招后交易費用上升，就意味應以363萬元左右(加55萬元稅款)售予第二套房者，或應以322萬元左右(加96萬元稅款)售予非本地買家，否則的話，供求關系便不能夠理順過來。

　　這就解釋了為何加辣后放盤數量勢將減少，原因正是賣家未必願意割價求售。畢竟，反過來說，如果市場購買力增加，供應根本不會減少。所以，有意見認為，新辣招將令放盤數量減少，其實某程度已等於說，未來樓價向下的機會大於向上，因潜在地認同了，對於需求的負面影響比供應大。

　　剛性需求受價格影響

　　另外，樓價只升不跌的預期持續，也由於坊間認定社會存在剛性需求，即是無論如何，結婚生育等人生階段，最終必然驅使市民置業。

　　事實反映，這情况的確存在。

　　雖然，供應、需求、價格，三者可謂互為因果;其中，價格愈高，肯定會對需求帶來抑制作用。例如，市民根本不夠首期，收入又不夠供款，何來有能力置業呢?不過，現時有個現象，就是愈來愈多父母幫助子女置業，毫無疑問，這有利於后者冲破價格因素，令需求得以維持。(監管部門亦要深入了解，父母子女同時分別負擔兩個或以上的物業，尤其是通過發展商或財務公司加按套現來購買單位，會否增加金融體系的系統性風險。)

　　惟同一時間，夫婦婚后以至在生兒育女后，依然與老爺奶奶或外父外母同住，實也變得愈來愈普遍。換言之，所謂剛性需求到底并不特別剛性，樓價過高始終都抑制了置業需求。上一代人，不少正是因為無力買樓，故此被迫一屋幾代同住;經歷一段短暫的「核心家庭」時期后，三代同屋的潮流會否重現香江?這或是一個社會現象，但也難免會令人均居住面積下降，出現愈住愈擠的問題。

　　說到底，辣招只是影響樓市的其中一大因素，其餘包括加息步伐、美國大選結果，以至本港整體經濟及就業狀况等，都可能更加牽動樓價走向。不過，要說加辣反令樓市升溫，則恐是因果不相稱的。