11月28日，天津和上海同時出台十月長假之後的第二輪新調控政策，首付款將大幅提高，據媒體報道，央行對住房按揭貸款提出窗口指導，要求控制貸款。

 

　　事實上，中國房價之高已嚴重觸及了三個頂部：第一個是市場頂，第二個是國際頂，第三個是政策頂。一般而言，市場頂要比政策頂高一些，比政策底更低一些;縱觀股市和樓市，大致如此。但是，如果觸及國際頂，就很難再高上去了。

 

　　在市場頂方面，依照國際慣例下的指標衡量，中國房地產多年前已觸市場頂、並且連年創新高，很多人以為，這種趨勢會一直持續下去。就國際頂而言，北京、上海和深圳的高房價可以進入世界前十強，但對比城市居民收入，卻不及其他入榜城市的三分之一，如果綜合空氣質量等生活品質，更是無法相提並論。

 

　　因此，綜合市場和國際的雙頂比較之後，行政下了狠手。對比一下不難發現，本輪調控無論從性質、作用還是影響跟以前絕非一樣。此次調控是降房價，以前的調控是穩定房價上漲。

 

　　為什麼這樣說?

 

　　眾所周知的是，地方財政收入的很大部分來自於土地出讓金，依照最低估算，房價中60%以上被地方的土地出讓金和稅費占據。所以，地方出台的調控政策雖然看起來很努力，但卻造成了土地供應的減少，致使地王頻出，最終還是拉高了房價。而種種地方政策，致使假離婚等社會問題頻出，但符合條件的購房者卻依舊可以高價購買房子。

 

　　而這一輪調控，據媒體透露，高層明確指出多個城市包括北京、上海、深圳和很多二線城市的房價只能下跌不能上漲。在這一背景下，才有了央行、上海和天津——相信還會有更多的城市跟進的嚴厲調控政策。

 

　　不僅如此，銀監會也對通過網絡或其他手段籌集首付款做出了嚴厲的禁止規定。綜合各種情況看，目前的調控措施基本屬於股市中的熔斷機制，一線城市的交易量自十月以來基本有了大幅降低。並且，調控政策出台後，購房者需要籌集的首付款會更多，高杠杆購房者也會相應減少。

 

　　9月27日，筆者曾撰文《人民幣國際化高房價拐點來了》，闡述了房地產背後的金融邏輯。事實上，自10月1日人民幣入籃子，人民幣的國家化起點將會到來。而自10月至今，人民幣對美元持續貶值，當人民幣與國際貨幣達到均衡狀態後，人民幣或許會實現可自由兌換。

 

　　然而，實現人民幣可自由兌換的前提是，中國資本市場的泡沫要被擠掉。就我國來看，去年股市暴漲到5100多點後，已降到了安全區，目前的點位跌也不會出現腰斬的情況了。而人民幣的修正性貶值也在持續。在擠掉股市和人民幣的泡沫後，觸及三個頂的中國房價的走勢也可想而知。因此，目前的問題並非房價會不會跌，而是會在人民幣國際化之前跌還是之後跌。

 

　　為什麼房價會跌?因為高房價的維持需要有熱錢和遊資加以維持。但隨著人民幣加入SDR實現可自由兌換，本幣貶值，從投資角度考慮，以人民幣計價的房子將被拋售，國外對本國的投資意願也會降低，加之經濟處於下行周期，資本外流大於流入，從而使高房價難以為繼。

 

　　縱觀國際經驗，在本幣國際化的路上，房價上漲的背景是有外資湧入，經濟走強，致使本幣升值。除此之外，只會下跌。當然，也有本幣貶值房價不跌的時候，但在經濟下行、資金外流和本幣貶值、房價泡沫嚴重的情況下，房價只會下跌。

 

　　這裏需要警惕的是，假如房價在人民幣國際化之後暴跌，其危害將遠大於國際化之前跌。“日本病”即是一例，日本在20世紀80年代初趕超美國經濟時形成了經濟病症。其爆發表現在本幣對美元持續上漲後暴跌;股市創曆史最高後暴跌;房地產泡沫破滅後暴跌。自此，日本陷入了二十年的經濟低迷。

 

　　因此，在人民幣正式實現可自由兌換之前，彙率和資本項下尚可控，行政手段調控的效果會更好一些。只是，本輪房價要真正降下去，犧牲地方財政，特別是土地出讓金收入是明確的。不過，相對於整個經濟的穩健發展和彙率改革目標的實現，這些犧牲算不了什麼。