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　　作者：易憲容

　　近兩年來，內地城市房價瘋狂上漲已經成了常態，這當然與政府的各種房地產政策有關，也就是說，都是政府各種房地產政策的結果。不過，這僅是房價瘋狂上漲的原因之一。另一個原因是政府的各種言論影響市場預期，以此來推動房價上漲。

　　政府言論推波助瀾

　　比如說，2016年930之后不少城市推出了一系列的房地產調控政策。從這些政策所宣示的目標來看，當然是要遏制房價再瘋狂上漲，甚至於說要遏制資產泡沫、遏制樓市泡沫，并讓房地產市場重新定位回歸到居住功能。但是在出臺這些房地產調控政策的同時，各級政府官員及各種官方經濟學家的言論都出來說，既要遏制資產泡沫及房地產泡沫，也不要讓房價出現大漲大跌。

　　其實，當瘋狂的房價把樓市的泡沫吹得巨大時，要遏制房地產泡沫，要擠出房地產泡沫，房價不下跌如何可擠出泡沫，這豈不是天大笑話?但是這種笑話，在內地大有市場。就如內地房地產市場一方面要去庫存，另一方面則房價只漲不跌一樣(按照經濟學常識，東西多了當然價格下跌，這樣才能讓更多的需求出現，但內地房地產市場去庫存則不是這樣，去庫存是要讓房價上漲。房價上漲才能去庫存。其意義十分清楚，房地產市場完全如股市一樣)。還有，當房價上漲甚至於瘋狂上漲時，沒有看到哪個政府官員出來說，房價要穩定，不能讓房價瘋狂上漲，但是當調控政策出臺有可能會出現房價下跌時，立即就有政府官員出來說要穩定房價。天底下只有中國官員才會如此來操控房價。而這樣一種房價的操控，其實就是給市場一個明確預期，內地房價只能上漲而不能下跌，或政府不會讓房價下跌。在這種情況下，內地的房價豈能不上漲?房地產市場遏制房價的調控豈能有效果?

　　更好玩的是，北京市政府對這種房價操控更是十分具體。我記得去年930出臺房地產調控政策時，北京市就有政府官員出來說，北京市的房地產調控政策一定會保證未來一年北京的房價在環比不上漲。這些言論真的太好玩了。我當時就批評說，北京市的房價已經連續上漲了17個月，升幅達63%以上了。如果要保證北京市的房價環比不上漲，每個月下跌0.8%，一年下跌1%，那麼北京的房價要回到17個月前的水準，至少要花60年以上時間。在這種言論下，北京市的房地產市場調控政策能夠起到什麼作用?結果是房地產調控政策出臺了幾個月，盡管北京市的住房交易量有所下跌，但房價仍然頂在天花板上，且在持續上漲。也就是說，北京市的房地產宏觀調控連房價環比不上漲也沒有做到。

　　調控成入市良機

　　面對這種局面，北京市政府又不得不在317出臺所謂的最為嚴厲的房地產市場調控政策，即認房又認貸的限購限貸政策，把按揭貸款還款期縮短為25年，提高首付比率，還規定企業購買的住房3年內不得出售等。但是，對於這些政策，北京市政府同樣表明，如果這些房地產調控政策在3個月內仍然無法遏制瘋狂上漲的房價，政府則考慮3個月后出臺更為嚴厲的房地產調控政策。

　　對於一個以投機炒作為主導的北京房地產市場來說，對於僅是用行政性的方式來調控及房地產投機炒作者無孔不入的樓市來說，北京市政府這些言論意味著什麼?就如2016年930房地產調控政策出臺之后政府官員所說，要保證北京市的房價環比不上漲，即北京市的房價不會下跌的意義一樣，這種保證其實就是告訴炒作者，未來三個月北京市的房價還是會上漲，各路房地產投機炒作者趕緊在這三個月內進入市場吧，否則，房價會越買越貴，特別是在過了三個月之后，炒作者要想進入市場也是不可能了。

　　在當前的市場環境下，如果住房投機炒作者知道政府已經給住房炒作預留了三個月的時間，而金融市場的資金又十分氾濫，那麼他們就能夠找到不同的方式來突破北京市政府現有限購限貸政策。什麼首付提高及按揭貸款減少，對住房投機炒作者來說所起到的作用都會是十分有限的，只不過是讓他們的投機炒作成本有些許增加而已。

　　還有，這十幾年來，每年房地產調控只會讓房價越調控越高，住房投機炒作者早就知道政府這樣的底氣，因此他們也知道盡管當前北京市政府出臺所謂的最為嚴厲的調控政策，可一旦觸及到經濟增長及地方財政時，調控政策又可能松動。所以，每一次房地產調控都成了他們進入房地產市場的良機。因為，他們也知道進入當前政府操控的房地產市場，至多也是讓購買的房子持有一兩年。只要房地產調控政策一放松，北京市的房價又會暴漲，房地產投機炒作又會是獲得暴利最好的方式。所以，北京市政府這些言論，明確地給住房投機炒作者入市選擇的三個月良機。

　　可以說，盡管中央明確給內地房地產市場有清楚的新定位，但是地方政府還是有自己的小算盤，根本不願意房地產市場的價格向下調整，反之還會以明確或暗示的方式來推高房價。而內地房地產投資炒作者早就摸透了地方政府的心理，每一次調控都會成為他們的入市良機。