在銀監會最新明示將“防范房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，強化房地產風險管控，加強房地產押品管理”，以及房地產市場調控步步深入的背景下，房企的融資結構出現了較大變化。相關統計數據顯示，今年以來A股上市房企再融資明顯收緊，定增家數和金額同比均大幅減少；公司債的發行量更是為零；與此同時，海外發債成為房企融資的主要渠道。值得注意的是，雖然基金業協會4號文件對私募渠道向房企注資做了限制，但這類融資在3月依然出現暴增，管控效果并不樂觀。
境內融資層層收緊
據上證報資訊統計，今年以來A股上市房企通過定增再融資的家數只有3家，融資金額66.95億元，較去年同期的10家、429.57億元，均出現了七成以上的降幅。
公司債方面，今年以來則沒有一家A股上市房企發行。而去年同期的家數有43家，融資金額高達774.33億元；2016年全年發行公司債的上市房企更是高達124家，融資金額達2039.53億元。
事實上，自2016年10月房地產調控以來，A股上市房企融資全面收緊之勢已現端倪。數據顯示，去年房企實施定增方案共有31家，而10月以后實施的僅3家；去年房企共發行公司債143筆，而10月以后發行的僅10筆，且都集中在10月發行，此后便再無發行。
與此同時，銀行向房地產企業發放貸款的規模也在下滑，包括個貸和開發貸規模均受到嚴格控制。從披露的貸款規模來看，針對房地產的開發貸在2016年二季度已出現明顯減少。可以預見的是，在限購、限貸以及嚴控風險的政策背景下，2017年房地產領域貸款總額出現明顯下滑將是大概率事件。
海外融資大幅增加
基于上述情況，房企紛紛轉向海外融資平臺。克而瑞房地產研究中心數據顯示，2017年3月，房企海外發行的票據、債券達到302.28億元，占到當月房企發行票據、債券總額的74.95%，約為3月份房企銀行貸款的2.25倍。
環比來看，根據克而瑞監測的H股內地房企通過發行債券、票據等方式海外融資情況來看，2016年12月融資金額為34.74億美元，2017年1月減少至21.6億美元，2月更是大跌到8.75億美元，進入3月則逆勢大幅增長到46.5億美元，環比增幅高達431%。
實際上，受到人民幣貶值的影響，海外融資并不是房企的最佳選擇。相反，從2015年起，受此影響的房企匯兌損失相當可觀，尤其是去年，不少在港上市的內地房企匯兌損失數額驚人。以恒大集團為例，其2016年年報顯示，受人民幣貶值的影響，公司由于融資產生的匯兌損失高達49億元人民幣。
房企頂著巨大的匯兌風險，重新將海外融資作為其主要的融資渠道，實在是不得已而為之。海通證券(14.490, -0.10, -0.69%)研究所統計顯示，自2016年10月房地產調控以來，房地產融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，房地產企業股權融資、發行ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。到目前為止，房地產融資緊張的狀況未見改善的信號。
“房企在海外融資時會做一定對沖，但匯兌損失并不能完全對沖掉。另外，在目前境內融資渠道收緊且外匯管制加強的背景下，債務置換潛力不大，而房企較大的借貸規模以及較為激進的增長目標，導致房企匯兌損失規模應該不小。”國泰君安(18.540, -0.06, -0.32%)證券H股地產分析師劉斐凡認為，美元加息通道基本確立，強美元之下人民幣貶值的趨勢不會改變。不過，今年中國經濟企穩信號漸現，貶值幅度應該低于去年。
資管計劃融資暴增
尤為值得關注的是，除了海外融資，同時大幅增加的還有房企的其他類融資活動，其中多為資管通過委托貸款向房企貸款。克而瑞房地產研究中心的監測數據顯示，3月該類融資規模有90.58億元，而2月僅為9.79億元、1月為53.8億元，3月環比出現明顯放量。
記者了解到，今年2月，基金業協會發布了4號文件（《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》），嚴格規范私募資管業務投資房地產的行為，以避免資金違規流入房地產調控領域。
然而，從3月份數據來看，這類融資活動仍然較為活躍，未來監管或有加碼的可能。克而瑞房地產研究中心分析師沈曉玲認為，資管通過委托貸款向房企貸款增加的原因主要有兩方面：一方面，在銀行貸款以及A股再融資渠道受限之后，房企融資除了去海外發債外，通過資管計劃融資也成為主要渠道之一，雖然利率等成本頗高，但對于渴求規模、急于擴張的房企來說，是選項之一；另一方面，4號文件中主要是限制資金流向房價上漲過快的16個熱點城市的房企和住宅項目，其他城市暫時還未受限，如3月新增的資管計劃中就有流向佛山、西安、重慶等地的項目。
據記者了解，房企通過私募資管計劃融資的利率普遍較高。以國泰元鑫資管公司發行的恒大匯富3號專項資管計劃為例，其共募集4億元資金，投向哈爾濱恒大綠洲項目的開發建設，收益率在7.5%至8%；而國開泰富發行的恒信1號資產管理計劃募集5億元資金，同樣投向恒大綠洲項目的建設開發，預計收益在7.3%至7.8%。
有業內人士向記者表示，通過資管計劃等方式以較高的利率向房地產開發企業提供融資，令房地產行業風險陡增，一旦市場出現反轉，房企資金鏈將承受較大壓力，金融風險層層聚集。目前政策僅對資管計劃向16個城市住宅項目輸送資金進行控制，未來不排除政策進一步收緊，限制范圍繼續擴大。THE_END
