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房地產業有望實現軟著陸 多項中長期調控措施正醞釀

2017-04-14
来源:中國證券報

  

  面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫,部分市場人士產生了可能蘊藏危機的擔憂。房地產行業是目前多個部門聯手防控風險的重點領域之一。專家分析,一系列長短相濟的政策措施將陸續出臺,短期內以“限”為主的調控不會放松;中長期看,土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應體系建設等措施將陸續出臺,房地產業將實現軟著陸。
 
  加杠桿帶來風險
 
  中信建投銀行業首席分析師楊榮認為,一二線城市的房地產泡沫是頭號重點金融風險。與債券市場過度加杠桿、銀行表外業務風險、理財業務高杠桿等金融風險相比,目前應優先著力防控房地產泡沫風險。
 
  歷史經驗顯示,房地產泡沫破裂將嚴重損害實體經濟。國際金融市場上的逢“7”魔咒顯示了金融風險集中釋放對實體經濟的負面沖擊,如1987年美國股災、1997年亞洲金融危機、2007年美國次貸危機。
 
  就中國的情況而言,中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為,去年三季度以來,實體經濟企穩跡象初顯,后續能否持續尚存在不確定性。如果房地產泡沫持續吹大,則不僅僅是金融層面的風險,還可能引發整個國家發展戰略層面的風險:實體經濟的成本進一步上升,金融體系資金被進一步分流,對經濟發展極為不利。房地產價格快速上漲不利于經濟結構轉型,對制造業、小企業等領域的信貸產生擠出效應。同時,居民部門的杠桿率增長過快將帶來很多風險。
 
  盡管目前居民部門的杠桿水平整體不高,但2016年以來杠桿水平的快速上升帶來較大隱患。中國人民大學副校長、中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示,從房貸增量來看,當前居民部門債務率快速攀升難以持續。國家金融與發展實驗室的數據顯示,近兩年居民部門加杠桿迅速,僅2016年其杠桿率就上升了近5個百分點。就規模而言,2016年居民部門債務比上一年增加了6萬多億元。
 
  國家金融與發展實驗室副主任、國家資產負債表研究中心主任張曉晶指出,居民部門如此迅速加杠桿面臨較大風險。盡管以居民部門債務與GDP相比,中國處在相對較低的水平,但考慮到居民部門凈財富僅占全社會凈財富的40%-50%,遠低于發達經濟體70%-90%的水平,因此從居民債務占居民凈財富的比重來看,居民部門的杠桿率水平非常高。
 
  此外,其他一些隱性的杠桿值得警惕。民生銀行(8.330, 0.00, 0.00%)首席研究員溫彬說,首付貸、假按揭等變相加大了杠桿,可能導致后續出現一些風險。盡管不會觸發系統性風險,但仍需警惕風險外溢。
 
  在海通證券(14.490, 0.00, 0.00%)首席經濟學家姜超看來,本輪房價上漲源于貨幣增速創新高,但如果未來金融去杠桿持續,銀行同業融資增長趨緩,房貸利率上升壓縮房貸需求,那么今年以銀行總負債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落,房地產泡沫將難以維系。
 
  警惕風險傳導
 
  對于樓市泡沫風險,監管部門早已察覺。4月7日,銀監會強調,銀行業金融機構要牢牢把握住房的居住屬性,分類調控、因城施策,落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規流入房地產市場,嚴厲打擊“首付貸”等行為,切實抑制熱點城市房地產泡沫。
 
  一位央行人士對中國證券報記者道出了監管部門的擔心:去年某些商業銀行的新增貸款中的70%甚至百分之百是個人住房按揭貸款,與商業銀行的資金端存在較嚴重的期限錯配,帶來巨大的風險隱患。一旦市場流動性緊張或房地產價格下滑,則風險會蔓延至金融系統。
 
  交通銀行(6.120, 0.00, 0.00%)首席經濟學家連平表示,在增量資金來源受限的情況下,今年房地產行業可能面臨資金壓力,行業內部的整合不可避免。在此過程中,部分負債率較高的中小房企可能面臨一定的風險。
 
  監管部門采取多種措施遏制樓市杠桿率的快速攀升。
 
  央行營管部主任周學東表示,就個人房貸在新增貸款的占比來看,預計今年會下降到30%以內,這相對于去年45%左右的占比來說明顯下降。
 
  溫彬預計,今年銀行將堅決落實關于房地產的宏觀調控政策。在總量上,新增按揭貸款在新增貸款中占比要較上年穩步回落至合理區間;在結構上,繼續加大對剛性購房需求的信貸支持力度;在區域上,鼓勵支持三、四線城市的改善性購房需求。
 
  建設長效調控機制
 
  近期各地針對房地產業的調控密集加碼,有關方面對防控樓市泡沫風險工作的重視程度可見一斑。值得注意的是,除了對房價過快上漲城市出手調控外,對于潛在的 “炒作點”,政策也早有準備。例如,在中央宣布設立雄安新區的同時,一系列嚴控炒地炒房的措施為新區“護航”,令投機者無機可乘。
 
  多位專家對中國證券報記者表示,本輪房地產調控與以往最大的不同之處在于政策未雨綢繆,信貸政策、土地政策等集體出手,加強預期管理,房地產市場會實現軟著陸。
 
  在瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光看來,要控制房地產泡沫,限購政策的邊際效果越來越弱,應進一步推進供給側改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革,建設長效調控機制。
 
  目前,一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示,爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記,地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平臺。
 
  分析人士表示,不動產統一登記能為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息,更加有效地支撐房地產稅收改革工作。清華大學國家金融研究院副院長朱寧認為,征 收房地產持有環節稅收,既有利于抑制房地產領域的投資投機需求,也有利于為地方政府提供穩定可持續的稅收來源,從而減弱地方政府“土地財政”的動力。
[责任编辑:程向明]
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