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金管局新辣招 三措收緊樓按

2017-05-20
来源:香港商报

  【香港商報网訊】記者曾展榮、鄭珊珊報道:昨日,金管局再宣布3項物業按揭逆周期監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。對於有關措施能否有效為樓市降溫,陳德霖指,樓市演變受多因素影響,按揭貸款融資只是其中重要因素之一,還包括樓宇供應、經濟及外圍環境變動、市場氣氛等,局方會非常小心平衡,盡量不影響港人置業計劃。

  金管局推出的3項新措施包括:采用「內評法」計算資本充足比率的銀行,對今年5月19日后批出的新造住宅按揭貸款的「風險權重」下限,由現時的15%提高10個百分點至25%;涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭貸款,除了要根據現行要求將適用的「供款與入息比率」上限下調一成之外,亦要將適用的按揭成數上限下調一成;收入來自香港以外地區的借款人的按揭貸款,除了要根據現行要求將適用的按揭成數上限下調一成之外,亦要將適用的「供款與入息比率」上限下調一成。

金管局总裁陳德霖昨再宣布3項物業按揭逆周期監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。

  新措施影響暫難預計

  陳德霖指出,美元利率逐步趨向正常化,但本港樓宇按揭利息沒有上升,甚至偶爾出現下降,因此有必要推出逆周期按揭監管措施。但他強調,當本港經濟未來進入順周期時,不排除放寬該組措施。由於銀行融資并非影響樓市交投量及價格的唯一要素,其他因素包括物業供應量、宏觀經濟及外圍環境變動、市場投資氛圍等,因此難以預計新措施推出后所帶來的影響。

  金管局表示,一直密切留意香港物業及按揭市場的發展。本港樓價經過由2015年4月至2016年3月的短暫調整后重拾升軌。截至2017年3月底,根據政府差餉物業估價署的統計數字,樓價較2015年9月的高位超出4.5%。成交量自2017年初也大幅增加,其中住宅成交量,由1月超過3300宗,升至4月的7000宗。

  加強銀行按揭風險管理

  金管局認為,措施會令銀行資本充足率及整體抗震能力提高,令銀行對新造住宅按揭資本需求增加,但影響銀行按揭業務的因素,還有銀行資金成本及資本充足率,因此難以預測措施對銀行按揭業務的影響。

  目前非來自香港的借款人占整體的兩成,陳德霖認為,雖然比例不算太多,但由於本港銀行評估外地借款人的還款能力時有一定難度,如難以核實借貸人的收入、負債及已抵押物,所以有必要推出上述措施。他又表示,金管局職責是樓市風險管理,需在適當時機推出措施抑制樓市過熱風險。

  對於樓市的「爆表」導致銀行業等依賴樓宇按揭的行業風險上升,金管局解釋,留意到認可機構物業按揭業務的競爭最近愈趨激烈,銀行在維持長期可持續性按揭息差的壓力亦越來越大。按揭業務盈利下降,會減少認可機構可從這項業務產生的資本,因而削弱它們在未來市場出現調整時的抗震能力。同時,近期涉及多於一項按揭貸款和收入來自香港以外地區的借款人的按揭貸款宗數有所上升,而這類按揭往往涉及比較高的信用風險。

  各界回應

  中原集團主席兼總裁施永青指,減低按揭成數與過去調高額外印花稅效果相同,同樣制造買家入市困難的效果,然而過去越加辣,樓價越升得快。因此,是次出招未必能改變樓市現况,「再出招只會令更多用家買唔到樓,透過買樓保值變相只是有錢人的專利」。

  香港銀行公會主席、中銀香港副董事長兼總裁岳毅表示,金管局在現階段推出新一輪按揭貸款的審慎監管措施是必要的,有關措施有針對性地提高按揭貸款的風險管理,銀行業界對此表示支持。有意置業人士亦應小心考慮相關風險。

  萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,金管局推出3項逆周期新措施,對實力雄厚的投資者影響不大,只會增加投資成本及減少回報率。不過,措施料將令香港住宅流轉進一步放緩。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,新措施以針對風險較高的按揭貸款為主,相信新措施將令個別實力稍遜的買家未能入市,包括對「靠父干」的買家有所冲擊,并料對二手影響相對較大。

  長實地產投資董事郭子威表示,歡迎金管局有關安排,并相信金管局是基於金融體系的穩定而做的預防措施,避免銀行過度投入房地產,措施主要針對銀行方面,對發展商影響不大。

  樓控新招夠辣否?

  此次是金管局第8次對樓市推出「辣招」,上次金管局如此大動作是在2015年2月27日,規定700萬元以下自用住宅按揭成數下降一成。回顧過去8年時間,金管局對於樓宇按揭限制越來越多、越來越嚴,受到限制的樓盤價格也越來越低。

  2009年10月23日,金管局第一次推「辣招」針對2000萬元及以上的樓盤,以物業單位價格為參考基準的「一刀切」政策一直沿用至2011年6月。受影響的樓盤,從2000萬元的樓宇一路擴大至700萬元的中等價位住宅,唯一不變的是金管局制訂政策的思路。

  2010年8月13日,六成按揭上限的規定,實行對象擴展至1200萬元的物業單位。同年11月19日,1200萬元的物業按揭被強制下調至五成,800萬元至1200萬元的住宅按揭上限為六成。2011年6月10日,針對1000萬元至1200萬元的物業再有新招,按揭上限被壓低至五成,連700萬元的中價位住宅也「中槍」,700萬元至1000萬元的住宅按揭被調至六成。

  然而,從2012年起,這種思路發生了重大變化,量變引起了質變,金管局規定將借款人的「資產水平」納入按揭上限的評估標準之中,這無异於將政策的執行對象細化到每一個借款人。對於已擁有自用住宅,繼續物色中低價位樓盤的買家來說,打擊幾乎是致命的。同年,金管局第一次提出「申請人收入非源自香港」這一概念,顯示金管局關注的已不僅是按揭供款,還會考慮用以購買物業的資金來源。

  其實,回顧金管局的出招,發現每次推新的按揭上限時,只能暫時冷卻瘋炒的細價樓市場。今次措施,或會淘汰部分外地買家,令市場交投暫時下跌。「加辣」對市民的心理影響一般持續3個月至半年,經歷多次類似的政策「侵襲」,市民已慢慢習慣。由此可以預期,最新出招很難帶來樓市轉向。可能最終祭出的終極招數,還是加息。

  香港商報記者 鄭珊珊

[责任编辑:许淼祥]
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