領展房產基金(823)周二晚(11月28日)再公布賣產，套現約150億元，各間大行都相信有關交易將帶來「正面影響」，刺激價格周三升穿72元，但昨日又隨大市回落至69元，相信不少股民正猶豫是否入貨。單按個人投資傾向，筆者則有3個原因，現階段不考慮領展。

　　首先談談升幅方面，去年12月底收市時，領展價格只有50.4元，昨日收市價卻已升至69.65元，今年累升了逾38%，稍高於同期恒生指數32%升幅。須知道今年港股是被稱為大牛市，恒指一度升穿3萬點，加上作為藍籌股領展今年以來利好消息不多，主要是年中開始傳出有意再售賣商場資產消息。賣產消息落實后，大市如果持續上揚，領展下跌風險相對較少，不過一旦大市未見突破動力，領展股價亦會進入調整期。

　　另外一個原因就是基金息率偏低，其實與其價格飆升息息相關。基金息率本身就是基於年度基金分派與價格計算出來。綜合市場預測，領展的預測基金息率只有3.5%左右，為眾多香港上市房地產信託基金(RE-ITs)最低，如置富產業信託(778)及冠君產業信託(2778)等，主打香港商場的房託，預測回報率亦分別有5.3厘及約4厘。收益率偏低，意味香港及美國息口變化對領展影響更大。普遍而言，一旦債息升至比領展更高水平，部分投資者將會轉投債市，導致領展沽壓短時加劇。當然，美國長期債息目前仍然與3厘有一段距離，但有關風險不能完全排除。

　　所謂「正向不熟悉市場擴展」，筆者是指其近年在內地及香港消費能力較強的區域投資商場，雖然領展團隊在香港經營商場多年，惟有關商場大多是住宅區的商場，所針對是需要購買生活用品或生活相關服務的客戶，與其新投資商場定位始終有少許差異，長遠能否持續提升商場價值，目前仍是個沒有答案的問題。值得一提是，領展早前提及賣商場會將所得用於新投資，目標為香港及國內一線城市項目，因為香港的目標較小，筆者相信投資內地的機會較大。

　　現階段不考慮領展，并不代表建議大家出售手上領展。對筆者來說，投資房地產信託基金的目的是收取穩定的現金流，提升自己被動收入，而不是追逐股價短期上上落落，只要撇除通脹后，手上房託回報仍是正數，筆者就會持有有關股份。相反在高位放了，以為未來可低價補回，可能結果是以后也沒有機會補回。夏天