【香港商報网訊】記者曾浩榮報道：臨近農历新年，國際信貸評級機構標準普爾亦「湊熱鬧」大談港樓未來1年走勢。該行昨日指出，預計2018年香港樓價仍然上升，幅度最多達5%，并強調相比1997年，目前樓市較為健康，地產商資產負債表亦穩健，難重現大跌。

　　標普信貸分析師Esther Liu於網上會議表示，香港樓價難維持去年12%強勁增幅，今年增長預期放緩至0%到5%，主要可見下行風險，包括美國加息、樓市供應增加及中小型單位價格或回落等風險。

　　細單位回落風險最大

　　Esther Liu指出，2017年細單位(實用面積低於430平方尺)樓價增長較大，主要由於總樓價較低，加上發展商提供高達80%按揭比率，吸引了一批不能獲得傳統抵押貸款的買家。標普注意到，有關細單位尺價已超過較大單位水平，這更受息口調升影響，導致一旦樓市價格向下，跌幅會更為嚴重，回落風險亦最大。

　　至於樓市供應方面，標普指出，香港運房局預計在未來3至4年供應約9.8萬個單位，攤分至每年約為2.45萬個單位，相信有關供應量增加下，會令價格增長緩慢。值得一提的是，3個月香港銀行同業拆息由低位增加了約70個基點，相信反映市場逐漸感受到累積加息影響。

　　雖然標普料樓價升幅放緩，但相信香港地產商未來1至2年的信貸評級將繼續有所支撐，包括內房來港投地參與率減少、農地轉換步伐加快、零售需求復蘇及寫字樓租金企穩等，而強勁財務基礎，令香港地產商可應對在市場不明朗因素。

　　農地多的發展商最有利

　　Esther Liu又指出，農地改劃政策對新地(016)、恒基(012)等有充足農地儲備的發展商明顯有利，相信有助他們增加土地儲備及增加市占率。零售市道回穩，奢侈品銷售額增長則有助推動信置(083)、太古地產(1972)及領展(823)等有眾多商場企業的租金收入。

　　此外，標普提及，長實(1113)缺乏土地補給，料在香港市場份額將逐漸下降，但長實有良好再投資能力及穩定增長資產，有利其財務能力。

　　【拆局解碼】八成按揭年輕一族難抵擋

　　標準普爾認為細單位風險大，隨時會隨加息而明顯回落。事實上，有關說法并非新發現，惟在樓價越升越有及按揭成數趨緊下，細單位的年輕族買家只會浪接浪，因為對他們來講，細單位似乎已成上車唯一方法。

　　按現時金管局規定，購買樓價451萬至700萬元香港物業，最高可承造六成銀行按揭，即買家要支付180萬至280萬元首期。而首期，對於大多年輕一族是難以應付。

　　低於400萬元至450萬元，可透過按保計劃，最高可承造八至九成按揭，買家只需付首期為40萬至80萬元。當然至於400萬元樓，撇除郊區及未補地價房屋，在香港選擇十分少。

　　樓價貴沒選擇

　　因應有關需求，不少發展商推出面積十分細的細銀碼盤。例如日前開賣的馬頭角津匯，該盤就有1伙面積245平方尺開放式戶，最高折實價計，低至399.9萬元。

　　為解決年輕族買家上車難問題，部分人士近期建議政府可考慮針對首置客，放寬按揭成數。而政府早前亦有露口風或會放寬按揭成數措施，惟強調在樓價有可能向下階段，放寬按揭成數，對首置客亦有風險。