海航旗下香港國際建投昨日突然宣布，向恒地出售啟德兩幅地皮，總代價約159.59億元。

　　【香港商報网訊】記者曾浩榮、葉子睿報道：海航集團近年以天價連奪啟德4幅住宅地，為中資進軍香港樓市一個重大事件。海航旗下香港國際建投(687)昨日突然宣布，向恒基地產(012)出售啟德兩幅地皮，總代價約159.59億元。售價較地皮中標價高出約12%或17億元，一旦交易完成，料為香港歷來最大宗上市公司官地轉讓個案。

　　對於有關交易，國際建投副主席劉軍春於新聞稿強調，由於市場對啟德區域發展前景非常看好，多間地產商跟公司接觸希望尋求合作。「恒地是香港地產龍頭企業，相信恒地參與啟德區域的地產開發，能夠發揮恒地的品牌效應，提升啟德區域開發水平。同時帶動公司旗下另外兩幅啟德地的價值提升，增加協同效應」。

　　帳面有約12%升幅

　　劉軍春并指出，是次交易可以讓公司前期投資的基金可以提早回籠，帶來理想回報，有利於公司更好集中餘下兩幅啟德地，以及其他業務的發展。至於未來會否出讓或與其他發展商合作發展餘下兩幅啟德地，國際建投透過公關回覆媒體表示，未有其他想法，會集中發展該兩幅啟德地。

　　綜合而言，海航集團是次賣出啟德地，單計中標價，帳面上有所升值。據資料顯示，是次售出地皮為啟德1L區3號及1K區3號地盤，地政總署分別於2016年12月及11月批出於海航旗下公司，中標地價逾54.12億及88.37億元，即合計逾142.49億元，海航持有逾1年，帳面有約12%升幅。

　　值得一提是，1L區3號及1K區3號地盤樓面尺價約13600及13500元，為區內樓面尺價最高及次高水平，較2013年批出區內部分地皮高逾30%。當年兩地批出后，區內新盤樓花更即見高升，尺價約1.7萬元慢慢升至逾2萬元。

　　該樓面尺價再加多12%，就已逾1.5萬元水平。恒地是次以逾1.5萬元購入，不難想像未來賣樓時樓價會賣高一大截，難怪恒地發言人回應有關交易時，指出集團「很高興」買到該區最靚、可以望到海景的住宅地。

　　原計劃四幅地皮合併發展

　　此外，翻查紀錄，海航曾發新聞稿披露，原本計劃將啟德四幅地皮合併，以一個整體項目發展，并預期於2019年第三季起推售。是次海航改變計劃拆售兩幅地皮前，市場早前其實亦「有風傳出」。

　　早於去年，內地企業海外併購收緊，海航已被指於啟德地或會遇上融資困難。時至去年第四季，海航亦延后了啟德地借貸還款期，及透過組建基金作系內融資，今年初市場更傳出海航跟以新鴻基地產(016)為首的財團磋商債務融資傳聞。

　　另值得關注是，特區政府透過招標出售土地的土地契約，一般有條款規定發展項目須在「建築規約」期限內建成訂明的最低樓面總面積。一般而言，發展商不能在期限內完成，或會被收回地皮。而資料顯示，第1L區3號土地的「建築規約」期限為2022年3月31日，第1K區3土地的「建築規約」期限為2021年12月31日。

　　啟德地皮轉售屬個別事件

　　對於海航旗下兩幅啟德地皮轉手予恒地(012)，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，這是正常市場商業交易，一方願賣另一方願買，而交易也反映買家對后市及啟德前景的信心。他又稱，現時私人住宅一手市况不錯，啟德住宅項目賣得好，也加強了發展商信心。

　　林浩文認為，啟德地皮有「第二個核心商業區效應」(CBD2效應)，加上近年向政府投地困難，轉向其他發展商買地是其中一個增加土地儲備的方法。他又指香港是自由市場，政府不可能禁止市場正常交易活動，而且「起樓」亦有不同風險，相信買家發展商「已計好數」。評價地皮時，他表示該地易於規劃發展，鄰近未來地鐵站，相信項目最后是九龍站一般的豪宅發展項目，高層單位可做特色戶。

　　地皮高價轉手影響屬中性

　　中原測量師行執行董事張競達表示，海航向恒地售出的兩幅啟德住宅地皮，每尺樓面地價約1.5萬元，地皮尺價雖創區內新高，但溢價實與樓價升勢同步，料是次地皮高價轉手影響屬中性。

　　張競達相信，該地皮的成交尺價將成日后啟德地皮新指標，預計地皮連建築成本，尺價約2.2萬元，項目落成后每尺售價料可達2.7萬至3萬元。他補充指，轉售地皮涉及复雜因素及風險，注資合作亦須視乎雙方發展理念等，相信今次地皮沽售屬個別事件，未必成趨勢。