施永青认为今年楼市升幅不及去年

　　【香港商報网訊】記者鄭珊珊報道：外圍形勢未定，港股連挫三日，但本港樓市氣氛暫時未受影響。中原集團主席施永青昨日出席論壇時表示，股市近日跌勢屬於調整，市場投資氣氛很快就會恢復，樓市不會受影響，因為現時港樓並非單靠用家購買力支持。倘若投資市場氣氛略微反彈，資金不會立即撤出。

　　根據歷史數據，在美國加息初期，樓價仍有上升空間。美聯儲加息反映現時美國經濟向上，相信對本港樓市影響有限。施永青預計，今年樓價會有輕微波動，但不會掉頭向下，而會繼續上升，惟升幅不及去年，預料樓價全年升幅8%至10%。

　　近來市場錄得不少高成交價交易，美聯物業住宅部行政總裁布少明亦預期，股市波動對樓市影響不大。不過，他認為股市樓市存在一定聯動效應，倘若股市下挫4000至5000點，必然會對樓市產生影響。因此，需要再觀察一、兩周，才能判斷樓市是否因為股市受到壓力。目前，受到股市影響而轉採取觀望態度的買家，僅佔兩成，照常入市買家有八成。

　　陶冬：港樓走勢與內地同步

　　不過，瑞信亞太區私人銀行董事總經理兼大中華區副主席陶冬在同一論壇表示，美國稅改吸引跨國企業在美國投資，加上海外資金流回美國本土，對新興市場經濟將帶來壓力。美國稅改最終會使美元逐步反彈。他指出，香港樓市自2013年以後，走勢已與內地樓市同步：若內地樓價下跌，香港樓價亦會向下，跌幅甚至比內地更大，原因是香港不能依靠貨幣貶值進行調整。

　　另外，花旗銀行公布最新市民置業意向調查結果顯示，去年第四季認為樓價會在未來12個月上升的受訪者佔比，自2017年第二季起連續兩季下跌後回升，63%受訪者認為樓價將保持上升趨勢。另外，認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例，則輕微下降至10%。

　　隨着預期樓價會上升的市民人數增加，認為現時非置業好時機的受訪者比例亦回升至75%;反觀僅有3%受訪者認為現時是置業好時機。即使有接近三分之二的受訪者觀望香港樓價在未來12個月仍有上升空間，依然有兩成受訪者表示有興趣置業，顯示香港市民對置業仍保持一定興趣。

　　內地寫字樓租金升幅料放緩

　　內地樓市與本港樓市走勢同步，有市場調研認為今年內地樓價升幅不及去年，上升勢頭同樣出現放緩迹象。世邦魏理仕亞太區研究部資深董事蔡詠嘉表示，今年內地房地產價格走勢平穩，一線城市寫字樓租金平穩，即使有升幅，也較以往緩慢。

　　房地產對內地經濟影響大，蔡詠嘉相信，內地政府在實施樓市調控時，會出現輕微調整。內地樓市與政府政策關係密切，幸好現時內地寫字樓市場投資氣氛不算熾熱，相信政府針對寫字樓的調控力度不會太大。

　　蔡詠嘉認為，內地二線城市寫字樓租金會受到一定壓力，調查顯示，二線城市寫字樓的整體新增供應和空置率較大，部分二線城市寫字樓的空置率高達四成。相比一線城市只有一成的空置率，供過於求會使得二線城市租金回落少於一成。要等到新的商業用地發展成熟，二線城市寫字樓的租金下調壓力才會有所減弱。

　　內地寫字樓租金回報仍較佳

　　蔡詠嘉強調，現時投資內地寫字樓的回報率有4%，住宅的回報率只有1%至2%，故投資內地，寫字樓回報率較住宅好。她又稱，在樓價不斷上升而租金維持平穩的情況下，可以考慮做長線投資。受電商影響，內地零售租金近年來升幅偏低，投資時需要考慮調整租戶組合，引入新零售等經營模式。

　　選址方面，蔡詠嘉表示，現時一線城市的寫字樓，包括廣州、上海等地都比較值得投資，又預計房地產信貸上半年將收緊，負債比率將下降。市場要留意信貸收緊的速度，她認為內房發債較為普遍，如果信貸收緊過快，或影響到房地產商的還債能力。