【香港商報網訊】去年大市升幅集中在騰訊(700)及蘋果概念股為首的科技板塊，然而相關股份已累積一定升幅，開始出現獲利回吐。踏入業績期，近日業績新鮮出爐的新地(016)、新世界(017)及信和(083)錄得高於市場預期的理想成績，歸功於本港地產業務穩定，估計本地地產股好消息陸續有來，長實集團(1113)、恒基地產(012)業績值得期待。香港商報記者 勞佩欣

　　剛踏入業績期，本港三大發展商新地、新世界及信和業績率先「靚仔」出爐，本港樓價長升長有，預期發展商銷量改善，可繼續支撐增長，有利派息增加，本地地產板塊可加以留意。當中，新地業績高於市場預期，截至去年底止中期純利按年增59.89%，至330.31億元，撇除投資物業公平值變動的影響後，半年基礎溢利為199.73億元，按年升36.73%。

　　新世界方面，截至去年底止中期純利按年增長1.6倍至112.69億元，撇除投資物業收益等的基本盈利按年跌16%至41.99億元。信和截至去年底止中期純利亦按年增長2.01倍，至103.67億元，主要由於公司期內以105.19億元出售信和御龍山80%股權。

　　一手交投氣氛熾熱

　　去年本港樓市表現暢旺，一手交投創新高，全年樓價升近14.77%，創五年最大升幅，與1997年巔峰比較，已累升逾1倍，發展商賺個盆滿缽滿。新地中期物業銷售收益345.83億元，來自物業銷售溢利138.95億元，按年增66.51%，主要來自晉海、匯璽II以及PARK YOHO Genova等項目;新地合約銷售已達約350億元。

　　新世界方面，香港物業發展收入包括合作發展項目12.73億元，分部貢獻為7.29億元，主要來自過往財政年度落成的項目如尖沙咀名鑄、北角柏傲山及馬鞍山迎海系列等。香港應佔物業合同銷售51億元，完成100億元銷售目標的51%。

　　據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至去年12月28日止整體物業，包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等的註冊量達到83418宗，按年上升14.3%，並創5年新高。

　　長實或成新盤大贏家

　　去年一手市場持續暢旺，全年一手成交合共錄得逾1.8萬宗，涉及銷售金額達2400億元，成交量創一手市場近10年新高，金額創歷來新高。龍頭發展商包括長實、新地、恒地、會德豐地產及新世界，銷售金額分別達155億至525億元，長實更成為當中大贏家。

　　早前，長實管理層指去年集團售樓銷售逾500億元，新盤推出反應良好，創集團新高，估計銷售主要來源荃灣海之戀、荃灣海之戀‧愛炫美、元朗牛潭尾意花園、何文田君柏、My Central及維港頌等等，去年海之戀銷售大排長龍，反映港人置業安居的需求大，長實可謂新盤熱賣大贏家。

　　另外，恒地去年亦推北角君譽峰、西營盤翰林峰、魚涌君豪峰、粉嶺高爾夫‧御苑等一手項目，可望為集團吸納大量資金。

　　坐擁龐大土儲

　　去年港股跑贏環球市場，恒指累積升近36%，是2009年以來最大升幅，可算是豐收年。受股票市場的良好氣氛推動，再加上經濟前景穩定，住宅需求將持續旺盛，預計香港的地產市場於新的一年將保持穩健。

　　土地儲備優勢成為發展商未來增長樂觀的一個重要因素，當中政府正計劃加快開拓農地釋出土地資源，不少發展商透過官地招標、私人補地價增加土地儲備，將成為未來土地供應來源之一，而新地擁有大量農地，佔有優勢。

　　長實亦擁有龐大的土地儲備，截至去年6月30日止6個月，長實集團擁有可開發土地儲備(不包括農地及已完成物業，但包括發展商於合作發展項目之權益)約1.24億萬平方呎，其中600萬平方呎、1.14億萬平方呎及400萬平方呎分別位於香港、內地及海外。

　　瑞信指出，樓市供應短期將會增加，料未來五年每年私人住宅落成量達2.08萬伙，較過去五年增長50%。該行預期，樓市短期暢旺，惟料下半年增長開始放緩，隨一、二手盤供應增多，及利率繼續上行，相關風險將有所上升。本港地產股之中，該行看好長實，評級「跑贏大市」，目標價81.9元。

　　恒地前景佳兼博派紅股

　　恒地也坐擁大量土地儲備，高達4490萬平方呎，可供日後發展大型住宅項目。集團去年完成古洞北、粉嶺馬屎埔項目補價協議，而元朗項目亦可望短期內完成補地價。

　　早前恒地高價收購海航在啟德的兩幅住宅地，反映看好啟德地段日後發展。目前啟德新樓盤呎價已超過2萬元，恒地所收購的地皮地理位置佔盡優勢，未來發展一片光明。

　　四叔向來重視派息，甚至曾直言投資股票時，股息收益較股價升幅更重要，因此恒地派息穩定，每年都會以股息回饋股東，近年亦大送紅股。去年，恒地公布2016全年業績，除派發末期息1.13元，兼每10股送1紅股，期後中期再派息48仙，認真豪爽。

　　高盛維持恒地「中性」評級，指恒地近期發展項目的進程以及對2017年下半年出售資產方面的新發展，目標價由51.2元上調至53.4元。

　　慎防加息周期重臨

　　第一上海首席策略師葉尚志接受本報訪問指，去年本港一手住宅需求強勁，發展商錄得理想銷售成績套現資金，本地龍頭發展商業績肯定向好，當中他特別看好恒地和長實，認為近期發展的項目及去年下半年出售資產均有好成績。不過，他提醒，市場踏入加息周期，買賣可能不如去年暢旺，始終加息肯定會為市場帶來一定憂慮。

　　中國金洋資產管理董事總經理郭家耀接受本報訪問也指，去年本港售樓表現非常好，一手住宅需求殷切，發展商售樓目標超出年初，隨一手樓相繼入伙，銷售將會陸續入帳。他續指，踏入加息周期，地產股等息口敏感股或有所影響，新盤銷售可能不如去年，為市場帶來隱憂。不過，他認為目前該板塊股價及估值落後大市，投資者可多加留意。 (業績盤點系列之二)

　　【拆局解碼】樓價或現短期調整

　　新任聯儲局主席鮑威爾早前首度亮相國會聽證會，雖然席間沒有提及加息，但市場人士將他的言論解讀為暗示不排除今年四度加息，為市場帶來不明朗影響。

　　加息周期將至，對息口敏感的地產股、房託、收租股待等股份都會首當其衝，主要因應息口上升，地產股就會令物業項目發展成本上升，而房託及收租股方面則會因加息令物業投資回報減少。

　　目前，在加息周期及新供應增加的情況下，加息無疑會直接增加供樓成本，影響投資者入市及用家換樓意欲，同時本地地產股除業績以外，短期乏催化劑，樓價或迎來短期調整。不過，新一份財政預算案除樓市不撤辣外，並無在樓市方面着墨太多，市場普遍認為樓市日後繼續平穩發展，相信年內樓價還有10%的上升空間。