周八骏

　　自上届特区政府实施「辣招」并不断「加辣」以来，香港私营房屋市场的楼价不仅未被抑制，相反，不断上升，屡创历史新高。

　　尽管美国联邦储备委员会公开市场委员会已经多次上调美国利率，在联系汇率制下香港也面对利率上调的压力，但是，香港私营房屋市场的楼价不仅未被抑制，相反，依然不断上升，屡创历史新高。

　　私营房屋市场楼价不断上升，推动私营房屋市场的租金也不断提高。

　　特区政府差饷物业估价署最新公布，按2017年10月租值重估应课差饷租值，香港十大屋苑租值录得5%至13%的升幅；尤其值得注意的，是香港近年涌现的「纳米楼劏盘」租值升幅，居然跑赢十大屋苑。例如，九龙城新盘一个位于低层C室面积仅166平方呎的单位，应课差饷租值由2017/18年的9.1万元，升至新一年度的10.7万元，升幅达18%。

　　私营房屋市场楼价不断创新高，推动公营房屋的市场价格也不断创新高。例如，今年3月初，鲗鱼涌康山花园7座中层A室，实用面积为431平方呎，以补地价760万元成交，呎价约1.76万元，创居屋呎价新高。日前，同一屋苑7座另一个A室，实用面积也是431平方呎，在市场以788万港元成交，实用呎价首次突破1.8万元，再创居屋呎价新高。

　　耐人寻味的是，一方面，香港银行界承认港元利率有随美元利率上调的压力，另一方面，最近香港最大两家银行汇丰和中银香港却又一次带头下调楼宇按揭利率。两家银行的首年定息利率均为1.68厘，至于期后息率，汇丰由原先H加1.3厘减至H加1.28厘。中银香港则减至H加1.26厘。银行竞争楼宇按揭的原因，在于它们苦于缺乏其它贷款去向，涉及香港经济转型和发展的深层次问题。但是，银行降低按揭利率，无疑会进一步推高楼价。

　　须克服供应「垄断」

　　至今，特区政府诊治香港房屋问题的基本方略是增加土地供应和增加公营房屋供应，尤其侧重增加居屋供应以满足中低收入家庭和个人置业需求。李嘉诚在最近其所属上市公司年度业绩发布会上也明确表示，香港的楼价不合理，解决问题需要政府增加公营房屋供应。政府也关注私营房屋市场存在着「空置」现象，于是，财政司司长公开表示政府拟开征「空置税」促使私营市场增加房屋供应。

　　增加供应当然有助于压抑价格，这是经济学常识，但是，前提是必须不存在垄断。香港的土地供应是高度垄断的，《基本法》第7条规定：「香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。」目前的问题是，政府欲增加可用于房屋建造的土地供应，却因为种种因素而难以如愿。

　　另一方面，私人囤积了大量可用于房屋建造的土地，却因为私营房屋市场形成寡头垄断而未转化为能够抑制楼价的私营房屋供应。即使开征「空置税」能够促使私营房屋市场增加供应，但是，只要私人囤积土地的意愿不受影响，那么，私营房屋市场的供应仍然克服不了「垄断」因素。

　　仅仅按现有的方法包括打算采取的措施，可以断言，香港私营房屋市场的楼价以及租值不断上升或者升易跌难的状况不可能被改变，从而，与私营房屋市场挂的公营房屋楼价和租金也难以不是不断上升。

　　楼价和租金不断提高，对于香港有物业的居民是喜，但是，对于香港无物业的居民是忧，政府和社会各界必须权衡而作决断。从稳定当前经济和社会整体安定来看，楼价和租金不宜急跌和大跌；从长远经济发展和稳定青年来看，楼价和租金必须争取有序下调。就特区政府而言，楼价上升带动地价上涨所获得的财政收入增加，可以承担增加公营房屋的财政支出，却无法安抚「无壳」的香港居民尤其青年愈益躁动的情绪。

　　争取楼价和租金有序下调，需要调整政策思维。限制甚至禁止非香港居民购置香港物业，应列入政策选项。可以宣布这是权宜之策以维护香港高度开放的形象。